Wohnnutzung

Im deutschen Bauplanungsrecht ist die Wohnnutzung der zentrale Begriff zur Bestimmung der Zulässigkeit von Vorhaben in Wohngebieten. Nach §§ 3 und 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dienen reine Wohngebiete (WR) und allgemeine Wohngebiete (WA) vorwiegend beziehungsweise ausschließlich dem Wohnen; nicht-wohnliche Nutzungen sind dort nur in begrenztem Umfang und meist nur ausnahmsweise zulässig. Entscheidend für die Einordnung als Wohnnutzung ist die auf Dauer angelegte Häuslichkeit, also ein selbstbestimmter Lebensmittelpunkt mit eigenständiger Haushaltsführung – im Unterschied etwa zur Ferienwohnung, bei der die Nutzung typischerweise wechselnden Gästen für begrenzte Zeiträume dient, oder zur gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung, die einem Erwerbszweck folgt.

Die Abgrenzung ist praktisch bedeutsam, weil eine Umwandlung von Wohn- in eine andere Nutzung – etwa die dauerhafte touristische Vermietung als Ferienwohnung, die Nutzung als Gewerberaum oder Büro – regelmäßig eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt und in vielen Kommunen zusätzlich den Zweckentfremdungsverboten für Wohnraum unterliegt. Für Makler ist die Feststellung, ob eine Fläche baurechtlich für Wohnnutzung ausgewiesen und genutzt ist, sowohl bei der Vermarktung von Bestandsimmobilien als auch bei Umnutzungsprojekten (z. B. Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen) ein zentraler Prüfpunkt, da eine formell nicht genehmigte Wohnnutzung zu Nutzungsuntersagungen durch die Bauaufsichtsbehörde führen kann.

Ein Käufer erwirbt ein ehemaliges Ladenlokal im Erdgeschoss eines Wohngebäudes und möchte es zu einer Wohnung umbauen. Da die Fläche bislang gewerblich genutzt und genehmigt war, muss er bei der Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsänderung zur Wohnnutzung beantragen, bevor er einziehen darf.