Wohnwert
Auch: Wohnvorteil · Nutzungswert der Wohnung
Als Wohnwert (auch Wohnvorteil genannt) bezeichnet man den wirtschaftlichen Vorteil, den ein Ehegatte dadurch hat, dass er mietfrei in der eigenen, ihm oder beiden Ehegatten gehörenden Immobilie wohnt. Im Unterhaltsrecht wird dieser Vorteil wie ein zusätzliches Einkommen behandelt und bei der Berechnung von Trennungs- oder nachehelichem Unterhalt berücksichtigt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die mit Trennungs- und Scheidungsimmobilien zu tun haben, ist der Wohnwert wichtig, weil er häufig der eigentliche Grund ist, warum eine Immobilie verkauft werden soll oder muss.
Rechtlich gibt es keine eigene Vorschrift, die den Begriff „Wohnwert" definiert. Die Anrechnung erfolgt über die allgemeinen Unterhaltsnormen – § 1361 BGB für den Trennungsunterhalt, §§ 1569 ff. BGB für den nachehelichen Unterhalt – nach ständiger BGH-Rechtsprechung: Wer mietfrei im eigenen Haus wohnt, erspart sich Mietausgaben und wird deshalb finanziell so gestellt, als hätte er zusätzliche Einkünfte in Höhe der ersparten (objektiven) Marktmiete.
Wichtige Differenzierung in der Praxis:
- Trennungsjahr: In der ersten Zeit nach der Trennung wird häufig nur ein reduzierter, an die konkrete Situation angepasster Wohnwert angesetzt (insbesondere wenn der verbleibende Ehegatte den Wohnraum wegen der Trennungssituation nicht frei verwerten kann).
- Nach Ablauf des Trennungsjahres bzw. nach Scheidung: Regelmäßig wird der volle objektive Mietwert (ortsübliche Marktmiete abzüglich verbrauchsunabhängiger Kosten, die der Wohnende selbst trägt) angesetzt.
- Abzugsfähige Kosten: Vom Wohnwert werden die vom Bewohner tatsächlich getragenen Lasten abgezogen, insbesondere Zins- und Tilgungsleistungen für die Immobilienfinanzierung (soweit unterhaltsrechtlich anerkannt), Instandhaltungskosten und ggf. Betriebskosten.
- Bedeutung für den Verkauf: Ist der Wohnwert hoch angesetzt und übersteigt er die Leistungsfähigkeit des im Haus verbliebenen Ehegatten, wird häufig ein Verkauf der Immobilie notwendig, um die Unterhaltslast tragbar zu halten – hier wird der Makler regelmäßig hinzugezogen.
Für die Wertermittlung ist zu beachten, dass der unterhaltsrechtliche Wohnwert nicht mit dem Verkehrswert der Immobilie gleichzusetzen ist, sondern sich am erzielbaren Mietertrag orientiert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehemann bleibt nach der Trennung im gemeinsamen Einfamilienhaus wohnen, dessen ortsübliche Kaltmiete bei 1.500 Euro läge. Da er die Finanzierungsraten von 900 Euro monatlich weiterträgt, wird ihm unterhaltsrechtlich ein Wohnvorteil von 600 Euro (1.500 Euro abzüglich 900 Euro) als zusätzliches Einkommen angerechnet, das seine Leistungsfähigkeit für den Trennungsunterhalt an die Ehefrau erhöht.
Rechtsgrundlage
- § 1361 BGB – Grundnorm für den Trennungsunterhalt, in dessen Rahmen der Wohnvorteil als Einkommensbestandteil berücksichtigt wird.
- §§ 1569 ff. BGB – Nachehelicher Unterhalt; auch hier wird der Wohnwert bei der Bedarfs- und Leistungsfähigkeitsberechnung einbezogen.
- Ständige BGH-Rechtsprechung zur Anrechnung des Wohnvorteils als Naturaleinkommen; keine eigenständige Spezialnorm.