Wohnwertfaktoren
Auch: Wohnwertmerkmale
Wohnwertfaktoren (auch Wohnwertmerkmale genannt) sind die in § 558 Abs. 2 BGB genannten Eigenschaften einer Wohnung – Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit –, anhand derer die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird. In Mietspiegeln werden sie als Zu- oder Abschläge zu einer Basismiete abgebildet.
Ausführliche Erklärung
Die ortsübliche Vergleichsmiete, die insbesondere bei Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die zulässige Obergrenze markiert, wird nicht abstrakt festgelegt, sondern aus vergleichbaren Wohnungen abgeleitet, die in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage übereinstimmen oder vergleichbar sind. Diese fünf gesetzlich benannten Merkmalsgruppen werden als Wohnwertmerkmale bzw. -faktoren bezeichnet:
- Art der Wohnung – z. B. Altbau, Neubau, Geschosswohnung, Reihenhaus.
- Größe – Wohnfläche, Zimmerzahl.
- Ausstattung – Sanitär, Küche, Bodenbeläge, Balkon, Aufzug, energetische Ausstattung.
- Beschaffenheit – Baujahr, Modernisierungsgrad, energetischer Zustand.
- Lage – Mikro- und Makrolage des Wohnobjekts.
In qualifizierten und einfachen Mietspiegeln werden diese Merkmale in ein Punkte- oder Tabellensystem überführt: Jedes vorhandene oder fehlende wohnwerterhöhende bzw. -mindernde Merkmal (z. B. Balkon, Einbauküche, schlechter Schallschutz, Lärmbelastung) führt zu einem Zu- oder Abschlag von der mittleren Vergleichsmiete der jeweiligen Baualtersklasse. Die Gesamtpunktzahl oder Summe der Zu- und Abschläge bestimmt die Einordnung innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisspanne.
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Erstellung von Mieterhöhungsverlangen, der Plausibilisierung von Bestandsmieten oder der Einschätzung erzielbarer Neuvertragsmieten sind die Wohnwertfaktoren die entscheidende Rechengröße. Ein Makler, der eine Mieterhöhung vorbereitet oder eine Wohnung zur Vermietung einschätzt, sollte die lokalen Mietspiegel-Merkmalskataloge kennen, um realistische, rechtssicher begründbare Mietwerte zu ermitteln.
Beispiel aus der Praxis
Eine 70 m² große Wohnung mit Einbauküche, Balkon und guter Verkehrsanbindung erhält im örtlichen Mietspiegel mehrere wohnwerterhöhende Zuschläge und liegt daher am oberen Rand der ausgewiesenen Mietpreisspanne, während eine vergleichbar große, aber unrenovierte Wohnung ohne Balkon in verkehrsungünstiger Lage am unteren Rand der Spanne eingeordnet wird.
Rechtsgrundlage
- § 558 Abs. 2 BGB – Definiert die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit.