Zinsänderungsrisiko

Immobiliendarlehen in Deutschland werden überwiegend mit einer festen Sollzinsbindung von 5, 10, 15 oder mehr Jahren abgeschlossen. Nach Ablauf dieser Zinsbindung ist die Restschuld in aller Regel noch nicht vollständig getilgt, sodass eine Anschlussfinanzierung zu den dann aktuellen Marktkonditionen erforderlich wird. Das Zinsänderungsrisiko beschreibt die Unsicherheit, zu welchem Zinssatz diese Anschlussfinanzierung erfolgen wird: Ist das Zinsniveau zum Ende der Bindungsfrist höher als bei Abschluss des ursprünglichen Darlehens, steigt die monatliche Belastung des Kreditnehmers spürbar, obwohl sich an der Restschuld selbst nichts geändert hat.

Das Risiko betrifft primär Darlehensnehmer mit klassischer Zinsbindung, ist jedoch besonders ausgeprägt bei sehr kurzen Zinsbindungen oder bei variabel verzinsten Darlehen, deren Zins sich unmittelbar an einem Referenzzinssatz orientiert. Zur Absicherung stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung: eine möglichst lange Zinsbindung, eine hohe anfängliche Tilgung zur schnelleren Reduzierung der Restschuld, Sondertilgungen während der Laufzeit sowie ein Forward-Darlehen, mit dem der aktuelle Zinssatz bereits Jahre vor Ablauf der bestehenden Bindung für die Anschlussfinanzierung gesichert werden kann.

Für Immobilienmakler und Finanzierungsberater ist das Zinsänderungsrisiko ein zentraler Beratungspunkt bei der Wahl der Finanzierungsstruktur, da es die langfristige Tragfähigkeit einer Immobilienfinanzierung wesentlich beeinflusst.

Ein Käufer finanziert den Erwerb einer Eigentumswohnung mit einer zehnjährigen Zinsbindung bei 3 % Sollzins. Zehn Jahre später ist das allgemeine Zinsniveau auf 5 % gestiegen. Die verbliebene Restschuld muss nun zu diesem höheren Zinssatz refinanziert werden, wodurch sich die monatliche Rate deutlich erhöht – das Zinsänderungsrisiko hat sich realisiert.