Zubehör
Auch: Grundstückszubehör · Immobilienzubehör
Zubehör sind bewegliche Sachen, die zwar nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind (anders als wesentliche Bestandteile), aber dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen und in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis zu ihr stehen – zum Beispiel eine Einbauküche oder ein Gartenhaus. Beim Immobilienverkauf ist relevant, ob Zubehör automatisch mitverkauft wird.
Ausführliche Erklärung
Die zivilrechtliche Abgrenzung zwischen wesentlichem Bestandteil (§ 93, § 94 BGB – untrennbar mit der Sache verbunden, kann nicht Gegenstand gesonderter Rechte sein) und Zubehör (§ 97 BGB) ist für Makler in mehrfacher Hinsicht praxisrelevant:
- Automatischer Mitverkauf: Nach § 926 Abs. 1 BGB erstreckt sich beim Grundstückskauf die Veräußerung im Zweifel auch auf das Zubehör des Veräußerers, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird. Das bedeutet: Ohne besondere Regelung im Kaufvertrag gilt vorhandenes Zubehör als "automatisch" mitverkauft.
- Typische Zubehörgegenstände bei Wohnimmobilien: Gartengeräte-Schuppen, freistehende Öltanks, mobile Klimageräte mit fester Zuordnung, teils auch Einbauküchen (str., häufig als Zubehör oder sogar Bestandteil je nach Einbauweise eingestuft) und Markisen.
- Abgrenzung zum Inventar: Reine "Möbelstücke" ohne besondere Zweckbindung zur Immobilie (Sofa, Bücherregal) sind weder Bestandteil noch Zubehör, sondern selbständige bewegliche Sachen – deren Mitverkauf muss im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart werden (häufig über eine Inventarliste als Anlage).
- Steuerliche Relevanz: Der Kaufpreisanteil für mitverkauftes Inventar/Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, sofern er im Kaufvertrag realistisch und gesondert ausgewiesen wird – ein beliebter, aber vom Finanzamt genau geprüfter Gestaltungspunkt.
- Praxistipp für Makler: Im Exposé und Kaufvertrag sollte klar zwischen "wird mitverkauft" (Zubehör/Inventar per Liste) und "wird vor Übergabe entfernt" unterschieden werden, um spätere Streitigkeiten bei der Übergabe zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus wird mit Gartenhäuschen, Heizöltank und Markisenanlage verkauft. Da der Kaufvertrag keine gegenteilige Regelung enthält, gelten diese Gegenstände nach § 926 BGB als mitverkauft. Die freistehenden Gartenmöbel dagegen sind nicht automatisch erfasst; Verkäufer und Käufer vereinbaren gesondert, dass sie gegen einen Aufpreis von 500 Euro ebenfalls übergeben werden – festgehalten in einer Inventarliste als Vertragsanlage.
Rechtsgrundlage
- § 97 BGB – Definition des Zubehörbegriffs.
- § 98 BGB – Gesetzliche Zubehörbeispiele bei Gewerbe- und Landwirtschaftsbetrieben.
- § 926 BGB – Erstreckung der Veräußerung des Grundstücks im Zweifel auf das Zubehör.
- § 311c BGB – Erstreckung von Verpflichtungsgeschäften über eine Sache im Zweifel auf ihr Zubehör.