Kaufvertragsentwurf
Auch: Vertragsentwurf · Notarentwurf
Der Kaufvertragsentwurf ist die schriftliche Vorabfassung des notariellen Immobilienkaufvertrags, die der Notar auf Grundlage der zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelten Eckpunkte erstellt und beiden Parteien vor dem eigentlichen Beurkundungstermin zur Durchsicht zusendet.
Ausführliche Erklärung
Der Kaufvertragsentwurf ist ein zentrales Element des sicheren Ablaufs eines Immobilienkaufs, weil er den Parteien Gelegenheit gibt, Vertragsinhalt und -konsequenzen vor der rechtlich bindenden Beurkundung zu verstehen. Für den Makler relevant:
- Auftragserteilung: In der Regel beauftragt der Verkäufer den Notar mit der Entwurfserstellung; oft schlägt der Makler den Notar vor oder vermittelt den Kontakt, wobei die Wahl des Notars grundsätzlich frei ist und häufig dem Käufer zusteht (regionale Praxisunterschiede).
- Prüffrist: Bei Verbraucherverträgen soll der Entwurf den Beteiligten laut Berufsrecht der Notare regelmäßig mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG), damit ausreichend Zeit zur Prüfung – ggf. unter Hinzuziehung von Rechtsanwälten oder Steuerberatern – besteht.
- Inhalt: Der Entwurf enthält alle wesentlichen Regelungen: Kaufgegenstand (mit Grundbuchbezeichnung), Kaufpreis und Fälligkeitsvoraussetzungen, Gewährleistungsausschluss bzw. -regelungen, Besitzübergang, Kostenverteilung, Auflassung, Vormerkung, sowie ggf. Sonderregelungen (Wohnrecht, Rückabwicklungsklauseln, Maklerklausel).
- Änderungswünsche: Änderungen am Entwurf können bis zum Beurkundungstermin mit dem Notar abgestimmt werden; größere inhaltliche Anpassungen führen häufig zu einer überarbeiteten Fassung, die erneut versandt wird.
- Rechtliche Bedeutung: Der Entwurf selbst ist noch nicht bindend – Bindungswirkung entsteht erst mit notarieller Beurkundung durch beide Parteien (oder durch Vollmacht) gemäß § 311b Abs. 1 BGB.
Der Makler sollte Käufer und Verkäufer darauf hinweisen, den Entwurf sorgfältig zu prüfen und offene Fragen vor dem Termin zu klären, da am Beurkundungstag selbst in der Praxis oft wenig Raum für grundlegende inhaltliche Änderungen bleibt.
Beispiel aus der Praxis
Nach erfolgreicher Preisverhandlung beauftragt der Verkäufer den Notar mit der Vertragserstellung. Der Notar übersendet zwei Wochen vor dem vereinbarten Beurkundungstermin den Kaufvertragsentwurf an beide Parteien. Der Käufer bittet um eine Ergänzung zur Übergabe von Einbauküche und Markise; der Notar passt den Entwurf entsprechend an und versendet die aktualisierte Fassung vor dem Termin.
Rechtsgrundlage
- § 17 Abs. 2a BeurkG – Verpflichtung des Notars, Verbrauchern den Vertragsentwurf regelmäßig zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen.
- § 311b Abs. 1 BGB – Formzwang für Grundstücksverträge; der Entwurf selbst entfaltet ohne Beurkundung keine Bindungswirkung.