Lastenfreistellung
Auch: Lastenfreie Übertragung
Lastenfreistellung bezeichnet den Vorgang, mit dem im Grundbuch eingetragene Belastungen – vor allem Grundschulden und Hypotheken zugunsten der finanzierenden Bank des Verkäufers – vor bzw. gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung gelöscht oder auf den Käufer übertragen werden, sofern sie nicht ausdrücklich übernommen werden sollen.
Ausführliche Erklärung
Nahezu jedes verkaufte Wohneigentum ist zum Verkaufszeitpunkt noch mit einer Grundschuld der finanzierenden Bank des Verkäufers belastet, auch wenn das ursprüngliche Darlehen bereits (teilweise) getilgt ist. Da der Käufer regelmäßig ein lastenfreies Eigentum erwerben möchte, organisiert der Notar die Lastenfreistellung als festen Bestandteil der Kaufvertragsabwicklung:
1. Anforderung der Löschungsbewilligung: Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers eine Ablösesumme sowie die Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld an.
2. Zahlungsweg: Der Käufer zahlt den Kaufpreis – oder einen Teilbetrag in Höhe der Ablösesumme – direkt an die Bank des Verkäufers zur Ablösung der Restschuld; der übersteigende Betrag geht an den Verkäufer. Die Nutzung von Notaranderkonten ist heute die Ausnahme und nur bei besonderer Erforderlichkeit zulässig (Berufsrecht der Notare).
3. Löschung im Grundbuch: Nach vollständiger Zahlung erteilt die Bank die Löschungsbewilligung; der Notar reicht diese beim Grundbuchamt ein, das die Belastung in Abteilung III löscht.
4. Absicherung des Käufers: Bis zur endgültigen Löschung schützt in der Regel die vorrangig eingetragene Auflassungsvormerkung den Käufer bereits vor Zwischenverfügungen; zusätzlich sichert die notarielle Treuhandabwicklung, dass der Kaufpreis erst bei gesicherter Lastenfreistellung an den Verkäufer ausgezahlt wird.
Für den Makler ist relevant, dass eine bestehende Restschuld des Verkäufers kein Verkaufshindernis darstellt – sie muss aber frühzeitig beim Notar angezeigt werden, damit dieser die Ablösesumme rechtzeitig einholen und den Zahlungsweg entsprechend strukturieren kann. Bei mehreren eingetragenen Grundpfandrechten (z. B. bei Nachfinanzierungen) kann sich der Ablauf entsprechend verlängern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer hat sein Haus noch mit einer Restschuld von 60.000 Euro bei seiner Bank belastet, gesichert durch eine eingetragene Grundschuld über 150.000 Euro. Beim Verkauf für 400.000 Euro weist der Notar den Käufer an, 60.000 Euro direkt an die Bank zur Ablösung zu überweisen und die restlichen 340.000 Euro an den Verkäufer. Nach Zahlungseingang erteilt die Bank die Löschungsbewilligung, und die Grundschuld wird im Grundbuch gelöscht.
Rechtsgrundlage
- § 875 BGB – Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück erfordert Erklärung des Berechtigten und Löschung im Grundbuch.
- § 19 GBO – Eintragungen (auch Löschungen) im Grundbuch bedürfen der Bewilligung des Betroffenen.
- § 3 MaBV (bei Bauträgerverträgen) – regelt zusätzlich Sicherungsmechanismen im Zusammenhang mit Belastungen während der Bauphase.