Bankbürgschaft
Auch: Kreditinstitutsbürgschaft
Die Bankbürgschaft ist eine von einem Kreditinstitut übernommene Garantieerklärung, mit der es sich verpflichtet, für Zahlungsansprüche des Käufers gegenüber einem Bauträger oder Verkäufer einzustehen – etwa für den Fall, dass geleistete Abschlagszahlungen nicht durch das fertiggestellte Bauwerk gedeckt sind oder der Bauträger insolvent wird.
Ausführliche Erklärung
Im Immobilienbereich spielt die Bankbürgschaft vor allem beim Bauträgervertrag eine zentrale Rolle. Da Bauträgerkäufer üblicherweise Abschlagszahlungen nach Baufortschritt leisten (§ 3 Abs. 2 MaBV), bevor das Bauwerk vollständig fertiggestellt ist, besteht ein erhebliches Risiko, dass der Bauträger insolvent wird, bevor die vertraglich geschuldete Leistung vollständig erbracht ist. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sieht daher zwei alternative Absicherungsmodelle vor:
1. Absicherung über Auflassungsvormerkung und Grundbuch (Regelfall): Abschlagszahlungen dürfen erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Freistellung von Fremdbelastungen und weiteren Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV verlangt werden.
2. Absicherung über Bankbürgschaft (§ 7 MaBV): Alternativ kann der Bauträger dem Erwerber statt der grundbuchlichen Absicherung eine Bürgschaft eines zugelassenen Kreditinstituts oder Kreditversicherers stellen, die die geleisteten und noch zu leistenden Zahlungen des Käufers bis zur vollständigen und mängelfreien Fertigstellung absichert.
Für den Käufer bedeutet eine Bankbürgschaft eine hohe Sicherheit: Gerät der Bauträger in Insolvenz oder erbringt er die Bauleistung nicht vertragsgemäß, kann sich der Käufer wegen seiner bereits geleisteten Zahlungen direkt an die Bank halten, die als Bürge haftet. In der Praxis wird meist eine selbstschuldnerische Bürgschaft (oft "auf erstes Anfordern") vereinbart, bei der die Bank nicht erst die Einrede der Vorausklage gegen den Hauptschuldner (§ 771 BGB) erheben kann, sondern unmittelbar zahlen muss.
Für den Makler ist relevant: Bietet ein Bauträger eine Bankbürgschaft als Sicherungsmittel an statt der üblichen grundbuchrechtlichen Absicherung, sollte der Käufer unbedingt anwaltlich prüfen lassen, ob die Bürgschaftsurkunde tatsächlich den vollen gesetzlich geforderten Sicherungsumfang abdeckt (Höhe, Bürgschaftsdauer, Ausschlussklauseln).
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger verkauft Eigentumswohnungen im Neubau. Anstatt die Abschlagszahlungen an die Voraussetzungen der Auflassungsvormerkung zu knüpfen, stellt er dem Käufer eine Bankbürgschaft seiner Hausbank in Höhe der vollen vereinbarten Kaufpreissumme zur Verfügung. Gerät der Bauträger vor Fertigstellung in Insolvenz, kann sich der Käufer wegen der bereits gezahlten Raten direkt an die bürgende Bank wenden.