Zweitwohnungsteuersatzung

Da die Zweitwohnungsteuer eine örtliche Aufwandsteuer nach Art. 105 Abs. 2a GG ist, gibt es kein bundeseinheitliches Gesetz, sondern jede erhebende Gemeinde erlässt auf Grundlage des jeweiligen Kommunalabgabengesetzes des Bundeslandes eine eigene Satzung. Diese regelt typischerweise:

• Steuerpflichtiger Tatbestand: Wer eine Wohnung neben der Hauptwohnung zum eigenen Gebrauch oder dem eines Familienmitglieds innehat, unabhängig vom Eigentum (auch Mieter können zweitwohnungsteuerpflichtig sein).
• Bemessungsgrundlage: In den meisten Satzungen die jährliche Nettokaltmiete; bei Eigennutzung wird eine ortsübliche Vergleichsmiete geschätzt oder anhand von Wohnflächen-Staffeln pauschaliert.
• Steuersatz: Meist ein Prozentsatz zwischen 5 % und 20 % der Bemessungsgrundlage; einzelne Gemeinden (etwa München, Konstanz, viele Ostseebäder) haben eigene, teils deutlich höhere Sätze.
• Befreiungen und Ausnahmen: Häufig genannt werden Studierende in Ausbildung, Personen mit beruflich notwendiger doppelter Haushaltsführung (hier oft in Abstimmung mit einkommensteuerlichen Regelungen), sowie Wohnungen, die nachweislich ganzjährig am Markt vermietet werden und keine Eigennutzung erlauben.
• Anmelde- und Mitwirkungspflichten: Die Satzung verpflichtet den Wohnungsinhaber regelmäßig, die Zweitwohnung selbst anzumelden und Änderungen (Auszug, Verkauf, Nutzungsänderung) mitzuteilen.
• Festsetzungsverfahren: Die Steuer wird per Steuerbescheid durch das Ordnungsamt oder Steueramt der Gemeinde festgesetzt, meist jährlich im Voraus.

Für die Maklerpraxis ist entscheidend, dass es keine bundesweit einheitlichen Sätze oder Regeln gibt: Ein Objekt in München unterliegt einer anderen Satzung als eines auf Sylt oder in Berchtesgaden. Bei der Beratung von Kapitalanlegern oder Käufern von Ferienimmobilien sollte der Makler daher konkret auf die jeweils örtliche Satzung verweisen, statt pauschale Aussagen zu treffen, und dem Kunden empfehlen, den aktuellen Satzungstext bei der Gemeinde einzusehen.

Rechtlich unterliegen diese Satzungen der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle; einzelne Satzungsregelungen wurden von Gerichten wegen Gleichheitsverstößen oder unverhältnismäßiger Belastung beruflich bedingter Zweitwohnungen für unwirksam erklärt und mussten angepasst werden.

Die Zweitwohnungsteuersatzung der Stadt München sieht einen Steuersatz von 9 % der Nettokaltmiete vor und befreit Personen, die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung unterhalten und ihre Hauptwohnung mit Ehepartner/Familie an einem anderen Ort haben, unter bestimmten Voraussetzungen. Eine Satzung in einem Ostseebad kann dagegen einen höheren Satz und andere Bemessungsregeln für Ferienwohnungen vorsehen. Ein Makler, der eine Zweitwohnung in beiden Orten vermittelt, muss die jeweils geltende Satzung getrennt prüfen.