Zwischenfinanzierung
Auch: Bauzwischenkredit · Brückenfinanzierung · Vorfinanzierung · Überbrückungskredit
Eine Zwischenfinanzierung überbrückt zeitliche Lücken zwischen zwei finanziellen Ereignissen – etwa zwischen Kaufpreisfälligkeit und Auszahlung eines noch nicht abrufbereiten Bauspardarlehens, oder zwischen dem Erwerb einer neuen Immobilie und dem noch ausstehenden Verkaufserlös der alten. Sie ist meist kurzfristig, endfällig und mit vergleichsweise höheren Zinsen ausgestattet.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Zwischenfinanzierung vor allem bei zwei Konstellationen relevant, die im Beratungsgespräch häufig auftauchen:
- Verkauf-vor-Kauf-Problematik: Ein Kunde möchte eine neue Immobilie kaufen, bevor der Verkauf der alten abgeschlossen ist. Statt den Kauf zu verzögern, finanziert die Bank den Kaufpreis der neuen Immobilie zwischenzeitlich vor; die Rückführung erfolgt nach Verkaufserlös der alten Immobilie. Für Makler bedeutet das: Beide Transaktionen (Verkauf alt, Kauf neu) müssen zeitlich eng abgestimmt werden, damit die Zwischenfinanzierungsdauer und damit die Zinskosten überschaubar bleiben.
- Bausparkombinationen: Bei Finanzierungen mit Bausparvertrag (Bausparsofortdarlehen) ist der Bausparvertrag zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs oft noch nicht zuteilungsreif. Eine Bank überbrückt die Zeit bis zur Zuteilung mit einem tilgungsfreien (nur Zinsen zahlenden) Zwischenkredit, der dann durch das Bauspardarlehen abgelöst wird.
- Baufinanzierung im Neubau: Bei Bauvorhaben werden Baukosten fortlaufend nach Baufortschritt fällig, während das langfristige Annuitätendarlehen oft erst nach vollständiger Fertigstellung in voller Höhe valutiert wird – auch hier kann eine Zwischenfinanzierung Lücken schließen.
- Konditionen: Zwischenkredite sind meist endfällig (Tilgung erst am Laufzeitende in einer Summe) und tragen wegen der kurzen, planungsintensiven Laufzeit tendenziell höhere Zinsen als klassische Annuitätendarlehen; die Besicherung erfolgt regelmäßig ebenfalls über eine Grundschuld.
- Risiko für Kunden: Verzögert sich der erwartete Verkauf der Altimmobilie oder die Bausparzuteilung, verlängert sich die teure Zwischenfinanzierungsphase – ein Punkt, den Makler bei der Beratung realistisch ansprechen sollten, insbesondere hinsichtlich Marktgängigkeit und realistischer Vermarktungsdauer der Altimmobilie.
Beispiel aus der Praxis
Eine Familie möchte ein neues Einfamilienhaus kaufen, ihre bisherige Eigentumswohnung ist aber noch nicht verkauft. Die Bank gewährt eine Zwischenfinanzierung in Höhe des Kaufpreises für das neue Haus, gesichert durch eine Grundschuld auf der noch zu verkaufenden Wohnung. Nach erfolgreichem Verkauf der Wohnung durch den beauftragten Makler wird der Verkaufserlös zur vollständigen Ablösung der Zwischenfinanzierung verwendet.
Rechtsgrundlage
- § 488 BGB – Allgemeine Regelungen zum Darlehensvertrag.
- §§ 491 ff. BGB – Verbraucherdarlehensrecht, soweit die Zwischenfinanzierung als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag einzuordnen ist (mit entsprechenden Informations- und Widerrufspflichten).