Finanzierungsvorbehalt

Grundsätzlich gilt beim notariellen Immobilienkaufvertrag: Ist der Vertrag erst einmal beurkundet, ist der Käufer verpflichtet, den Kaufpreis unabhängig davon zu zahlen, ob seine Finanzierung tatsächlich zustande kommt. Das mit dem Nichtzustandekommen der Finanzierung verbundene Risiko trägt nach der Grundkonzeption des BGB der Käufer. Ein Finanzierungsvorbehalt verschiebt dieses Risiko vertraglich (teilweise) auf den Verkäufer:

• Praxis in Deutschland: Anders als in manchen anderen Ländern ist der Finanzierungsvorbehalt im deutschen Immobilienkaufvertrag unüblich und wird von Verkäufern selten akzeptiert, da er dem Käufer ein einseitiges Lösungsrecht einräumt und den Verkäufer in Unsicherheit über den tatsächlichen Vollzug des Geschäfts lässt. In der Praxis wird daher meist verlangt, dass der Käufer die Finanzierung vor dem Notartermin durch eine Finanzierungsbestätigung nachweist, statt einen Finanzierungsvorbehalt in den Vertrag aufzunehmen.
• Rechtliche Konstruktion: Wird dennoch ein Finanzierungsvorbehalt vereinbart, geschieht dies meist als auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB): Der Vertrag ist zunächst wirksam, entfällt aber rückwirkend oder mit Wirkung für die Zukunft, wenn die Finanzierung nicht fristgerecht zustande kommt. Alternativ wird ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall des Finanzierungsscheiterns eingeräumt.
• Fristsetzung: Üblich ist eine klar definierte Frist (z. B. 6–8 Wochen nach Beurkundung), innerhalb derer der Käufer den Nachweis der gesicherten Finanzierung erbringen muss.
• Kostenfolgen: Wichtig ist die Regelung, wer die bereits entstandenen Notar- und Grundbuchkosten trägt, falls der Vertrag wegen gescheiterter Finanzierung nicht vollzogen wird – meist trägt sie der Käufer, da er das Finanzierungsrisiko letztlich veranlasst hat.
• Praxishinweis für Makler: Statt eines Finanzierungsvorbehalts im Kaufvertrag empfiehlt sich, dem Verkäufer bereits vor Terminvereinbarung eine belastbare Finanzierungsbestätigung des Käufers vorzulegen – dies schützt beide Seiten besser als eine nachträgliche vertragliche Rücktrittsoption.

Ein Käufer möchte eine Doppelhaushälfte erwerben, hat aber zum Zeitpunkt des Notartermins noch keine endgültige Kreditzusage. Verkäufer und Käufer vereinbaren ausnahmsweise einen Finanzierungsvorbehalt: Gelingt es dem Käufer nicht, innerhalb von sechs Wochen eine verbindliche Finanzierungszusage vorzulegen, kann er vom Vertrag zurücktreten, muss dem Verkäufer aber die bereits entstandenen Notarkosten anteilig erstatten.