Abfärbetheorie

Für Makler ist die Abfärbetheorie relevant, wenn Kunden Immobilien über Personengesellschaften (GbR, OHG, KG) halten oder vermieten. Nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG gelten sämtliche Einkünfte einer Personengesellschaft als gewerblich, wenn die Gesellschaft neben ihrer vermögensverwaltenden Haupttätigkeit auch eine gewerbliche Tätigkeit ausübt – selbst wenn diese wirtschaftlich untergeordnet ist. Folge: Statt Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) entstehen gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG), mit zwei wesentlichen Nachteilen:

• Gewerbesteuerpflicht für sämtliche Einkünfte der Gesellschaft, nicht nur für den gewerblichen Teil.
• Wegfall der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, die reine Grundstücksverwaltungsgesellschaften sonst von der Gewerbesteuer befreit.

Der Bundesfinanzhof hat die Abfärbewirkung durch eine Bagatellgrenze eingeschränkt: Sie greift nicht, wenn die gewerblichen Nettoumsatzerlöse sowohl 3 % der Gesamtnettoumsätze der Gesellschaft als auch den absoluten Betrag von 24.500 EUR im Veranlagungszeitraum nicht übersteigen. In der Praxis entsteht das Risiko häufig durch Nebenleistungen wie den Betrieb einer Photovoltaikanlage mit Einspeisevergütung, möblierte Vermietung mit Zusatzleistungen (Hotelcharakter) oder den gelegentlichen Verkauf von Grundstücken oberhalb der Drei-Objekt-Grenze. Zur Vermeidung wird in der Praxis häufig eine Schwestergesellschaft oder eine separate Kapitalgesellschaft für die gewerbliche Nebentätigkeit gegründet, um eine Vermischung der Einkunftsarten zu verhindern.

Eine vermögensverwaltende GbR vermietet mehrere Mehrfamilienhäuser und betreibt zusätzlich auf einem Dach eine Photovoltaikanlage, deren Stromverkauf über die Bagatellgrenze hinausgeht. Ohne organisatorische Trennung führt dies dazu, dass sämtliche Miet- und Verpachtungseinkünfte der GbR als gewerbliche Einkünfte gelten und gewerbesteuerpflichtig werden – obwohl die Vermietung selbst rein vermögensverwaltend ausgestaltet ist.