Abnahme (Bau)

Nach § 640 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern die Abnahme nicht wegen der Beschaffenheit des Werks ausgeschlossen ist. Erfolgt keine ausdrückliche Verweigerung mit Angabe konkreter Mängel innerhalb einer vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist, gilt das Werk als abgenommen (fiktive Abnahme); gegenüber Verbrauchern setzt dies einen vorherigen schriftlichen Hinweis auf diese Rechtsfolge voraus. Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden. Nimmt der Besteller ein ihm bekanntermaßen mangelhaftes Werk ab, muss er sich seine Rechte wegen dieses Mangels ausdrücklich vorbehalten, sonst gehen sie verloren.

Praktisch erfolgt die Abnahme meist förmlich durch eine gemeinsame Begehung mit Übergabeprotokoll, in dem Fertigstellungsgrad und etwaige Mängel festgehalten werden; sie kann aber auch konkludent (z. B. durch vorbehaltlose Nutzung) oder – bei Verträgen mit VOB/B – nach deren eigenen Abnahmeregeln erfolgen. Die Abnahme markiert zugleich den Verjährungsbeginn für Mängelansprüche: Bei Bauwerken beträgt die Verjährungsfrist gemäß § 634a BGB grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme. Für Immobilienkäufer, die ein Objekt vom Bauträger erwerben, ist die Abnahme daher der zentrale Zeitpunkt, ab dem die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt.

Ein Bauträger meldet dem Erwerber die Fertigstellung des Reihenhauses. Bei der gemeinsamen Abnahmebegehung werden kleinere Restarbeiten im Protokoll vermerkt, der Erwerber unterschreibt aber die Abnahme unter Vorbehalt dieser Mängel. Ab diesem Tag läuft die fünfjährige Verjährungsfrist für etwaige weitere Baumängel.