Gewährleistung
Auch: Mängelhaftung · Baugewährleistung
Die Gewährleistung (auch Mängelhaftung genannt) verpflichtet den Bauunternehmer oder Verkäufer, für Mängel einzustehen, die bei Fertigstellung bzw. Übergabe des Bauwerks bereits angelegt waren. Sie umfasst Ansprüche auf Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder in bestimmten Fällen Rücktritt und ist zeitlich befristet.
Ausführliche Erklärung
Für Makler gehört die Gewährleistung zu den zentralen Themen bei Neubau-, Bauträger- und teilweise auch Bestandsimmobilien:
- Rechtliche Einordnung: Beim Bauvertrag (Werkvertragsrecht, §§ 633 ff. BGB) haftet der Unternehmer für Mängel, die bei Abnahme vorliegen. Beim Immobilienkauf einer bereits errichteten Immobilie (Kaufrecht, § 438 BGB) gilt hingegen die kaufrechtliche Sachmängelhaftung – mit gesetzlich vergleichbarer Verjährungsfrist von 5 Jahren, aber häufig vertraglichem Gewährleistungsausschluss bei Bestandsimmobilien.
- Rechte des Bestellers/Käufers bei Mängeln: Nacherfüllung (Mängelbeseitigung oder Neuherstellung), bei deren Scheitern Minderung, Rücktritt (bei Kaufverträgen) bzw. Selbstvornahme mit Kostenerstattung, sowie Schadensersatz bei Verschulden des Unternehmers.
- Bauträgerverträge: Da diese rechtlich als Werkverträge (mit kauf- und werkvertraglichen Elementen) eingeordnet werden, gilt die werkvertragliche Gewährleistung mit einer Regelfrist von 5 Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) – bei Bestandsimmobilien gilt kaufrechtlich für Grundstücke/Bauwerke ebenfalls eine 5-Jahres-Frist (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB), die dort jedoch meist vertraglich ausgeschlossen wird.
- Praxisrelevanz: Makler sollten bei Bestandsimmobilien Käufer darauf hinweisen, dass die Gewährleistung meist notariell ausgeschlossen wird (üblich und zulässig, außer bei Arglist oder Verbraucherverträgen mit Unternehmern) – dies betrifft insbesondere den „Verkauf wie besehen". Bei Neubau- und Bauträgerimmobilien hingegen besteht die gesetzliche Gewährleistung fort und kann vertraglich nicht zulasten von Verbrauchern verkürzt werden.
- Die Gewährleistung wird häufig durch eine Gewährleistungsbürgschaft abgesichert, um dem Bauherrn auch bei Insolvenz des Unternehmers eine finanzielle Absicherung zu geben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine neu gebaute Eigentumswohnung vom Bauträger. Zwei Jahre nach Bezug zeigen sich Feuchtigkeitsschäden im Keller, die auf einen Ausführungsfehler beim Bau zurückgehen. Da die werkvertragliche Gewährleistungsfrist von 5 Jahren noch läuft, kann der Käufer vom Bauträger kostenlose Mängelbeseitigung verlangen.
Rechtsgrundlage
- §§ 633–639 BGB – Werkvertragliche Mängelhaftung (Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz, Rücktritt).
- § 438 BGB – Verjährung der kaufrechtlichen Sachmängelhaftung (Bestandsimmobilien).
- § 13 VOB/B – Mängelansprüche und Fristen bei VOB-Bauverträgen.