Fiktive Abnahme
Auch: Abnahmefiktion · Stillschweigende Abnahme durch Fristablauf
Bei der fiktiven Abnahme gilt ein Bauwerk oder eine Bauleistung auch ohne ausdrückliche Erklärung oder gemeinsame Begehung als abgenommen – entweder weil der Auftraggeber eine gesetzte Prüf- und Abnahmefrist verstreichen lässt oder weil er das Werk nutzt, ohne es zuvor abzunehmen oder die Abnahme zu verweigern.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die fiktive Abnahme wichtig, weil sie den Beginn der Gewährleistungsfrist und die Beweislastumkehr auslöst, ohne dass eine förmliche Begehung stattgefunden hat – ein häufiger Streitpunkt bei Bauträgerprojekten:
- BGB (§ 640 Abs. 2 BGB, seit 2018 neu gefasst): Setzt der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, gilt das Werk als abgenommen, wenn der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Bei Verbraucherverträgen über Bauwerke gilt dies nur, wenn der Unternehmer den Besteller zugleich auf die Rechtsfolgen hingewiesen hat.
- VOB/B (§ 12 Abs. 5): Sieht zwei Varianten vor: (1) Fordert der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb von 12 Werktagen nach Fertigstellungsmitteilung an, gilt die Leistung als abgenommen. (2) Nutzt der Auftraggeber das Werk länger als 6 Werktage, ohne die Abnahme förmlich zu verlangen, tritt ebenfalls fiktive Abnahme ein.
- Rechtsfolge: Mit der fiktiven Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen, die Beweislast für Mängel wechselt vom Auftragnehmer zum Auftraggeber, und der Vergütungsanspruch wird fällig. Für Käufer von Bauträgerimmobilien ist dies besonders relevant, da eine unbedachte Nutzung der Immobilie (z. B. Einzug ohne Abnahmeprotokoll) unbeabsichtigt eine Abnahme auslösen kann.
- Makler sollten Bauträgerkunden dringend zu einer förmlichen Abnahme mit Mängelprotokoll raten, statt sich auf die fiktive Abnahme „hineinschlittern" zu lassen, da diese die Verhandlungsposition bei Mängeln erheblich schwächt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger teilt dem Käufer die Fertigstellung der Doppelhaushälfte mit und fordert ihn zur Abnahme binnen 12 Werktagen auf (VOB/B-Vertrag). Der Käufer reagiert nicht, weil er im Urlaub ist. Nach Ablauf der Frist gilt die Leistung als abgenommen – die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen, obwohl nie eine gemeinsame Begehung stattgefunden hat.
Rechtsgrundlage
- § 640 Abs. 2 BGB – Fiktive Abnahme durch Fristsetzung und Nichtverweigerung im BGB-Bauvertrag.
- § 12 Abs. 5 VOB/B – Fiktive Abnahme durch Fristablauf nach Fertigstellungsmitteilung oder durch tatsächliche Nutzung.