Bauabnahme

Für den Makler ist wichtig, zwischen zwei Arten der Abnahme zu unterscheiden, die häufig verwechselt werden:

• Bauaufsichtliche Abnahme: Die Behörde prüft, ob das Bauvorhaben plangemäß und vorschriftskonform (Brandschutz, Statik, Standsicherheit) errichtet wurde. Je nach Landesbauordnung ist diese Abnahme nur noch bei bestimmten Gebäudeklassen (z.B. Sonderbauten wie Versammlungsstätten) formell vorgeschrieben; im Zuge der Deregulierung des Bauordnungsrechts wurde die klassische Schlussabnahme in vielen Bundesländern durch die Fertigstellungsanzeige des Bauherrn ersetzt (Genehmigungsfreistellungsverfahren).
• Zivilrechtliche Bauabnahme: Die Abnahme des Werks durch den Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer nach § 640 BGB bzw. § 12 VOB/B. Diese Abnahme ist der entscheidende Zeitpunkt für den Beginn der Gewährleistungsfrist, den Gefahrübergang und die Fälligkeit der Werklohnforderung.

Für Makler, die Neubauten oder Bauträgerobjekte vermitteln, ist die zivilrechtliche Abnahme praxisrelevant: Erst mit ihr beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Baumängel zu laufen (bei Bauträgerverträgen regelmäßig BGB-Werkvertragsrecht). Käufer sollten auf eine förmliche, dokumentierte Abnahme mit Mängelprotokoll bestehen und sich nicht durch bloßen Einzug in die Abnahme "hineinschieben" lassen (konkludente Abnahme ist rechtlich möglich, aber riskant für den Erwerber).

Eine Bauträgergesellschaft übergibt eine neu errichtete Doppelhaushälfte an die Käuferfamilie. Beim Abnahmetermin stellt die Familie mit einem Bausachverständigen mehrere Mängel an der Fenster­abdichtung fest. Diese werden im Abnahmeprotokoll dokumentiert und als Vorbehalt aufgenommen – die Gewährleistungsfrist für diese Mängel beginnt trotzdem mit dem Abnahmedatum zu laufen.