Förmliche Abnahme
Auch: Ausdrückliche Abnahme · Abnahmebegehung
Die förmliche Abnahme ist die klassische Form der Bauabnahme: Auftraggeber und Auftragnehmer (bzw. deren Vertreter) begehen das fertiggestellte Bauwerk gemeinsam, prüfen es auf Mängel und halten das Ergebnis in einem schriftlichen Abnahmeprotokoll fest. Sie ist die für beide Seiten rechtssicherste Abnahmeform.
Ausführliche Erklärung
Makler sollten Bauträgerkäufern die förmliche Abnahme dringend empfehlen, da sie im Gegensatz zur fiktiven Abnahme eine dokumentierte, beweissichere Grundlage schafft:
- Ablauf: Auftraggeber (oder ein von ihm beauftragter Sachverständiger) und Auftragnehmer begehen gemeinsam das Bauwerk. Festgestellte Mängel werden im Abnahmeprotokoll mit Beschreibung, Ort und vereinbarter Frist zur Beseitigung dokumentiert. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll.
- Vorbehalt wesentlicher Mängel: Werden bei der Begehung wesentliche Mängel festgestellt, kann der Auftraggeber die Abnahme insgesamt verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB); bei unwesentlichen Mängeln ist die Abnahme unter Vorbehalt der Mängelrechte möglich und üblich – das Werk gilt dann trotz Mängeln als abgenommen, die Rechte des Auftraggebers wegen der gerügten Mängel bleiben aber erhalten.
- Rechtsfolgen: Mit der förmlichen Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die Beweislast für Mängel wechselt zum Auftraggeber, die Vergütung wird fällig, und die Gefahr des zufälligen Untergangs geht auf den Auftraggeber über.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei Bauträgerprojekten empfiehlt sich, dass der Käufer die Abnahme mit einem unabhängigen Bausachverständigen durchführt, da Laien viele Mängel (z. B. verdeckte Feuchtigkeitsschäden, unzureichender Schallschutz) nicht erkennen. Der Makler sollte auch darauf hinweisen, dass ein pauschales „Alles in Ordnung" im Protokoll spätere Mängelansprüche erschwert.
Beispiel aus der Praxis
Käufer und Bauträger treffen sich zur Übergabe der neu gebauten Eigentumswohnung. Gemeinsam mit einem Bausachverständigen werden 14 kleinere Mängel (u. a. Kratzer im Parkett, fehlende Silikonfuge im Bad) festgestellt und im Abnahmeprotokoll mit Fristen zur Nachbesserung dokumentiert. Der Käufer unterschreibt die Abnahme unter Vorbehalt dieser Mängel.
Rechtsgrundlage
- § 640 BGB – Grundnorm der Abnahme im Werkvertragsrecht, einschließlich Verweigerungsrecht bei wesentlichen Mängeln.
- § 12 Abs. 1 VOB/B – Regelt die förmliche Abnahme auf Verlangen einer Vertragspartei bei VOB-Verträgen.