Abnahmeprotokoll

Für Makler und Bauträgervertrieb ist das Abnahmeprotokoll ein zentrales Dokument, weil mit der Abnahme mehrere rechtlich bedeutsame Folgen eintreten: Die Gefahr geht auf den Besteller über (§ 644 BGB), die Vergütung wird fällig, die Beweislast für Mängel kehrt sich um (ab Abnahme muss der Besteller den Mangel beweisen, vorher der Unternehmer), und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen (regelmäßig 5 Jahre bei Bauwerken nach § 634a BGB, bei VOB/B-Verträgen oft nur 4 Jahre).

Das Protokoll sollte enthalten:

• Datum, Uhrzeit, Ort der Abnahme
• Namen und Vollmachten der Anwesenden (Bauherr/Käufer, Bauunternehmer/Bauträger, ggf. Sachverständiger)
• Bezeichnung des abgenommenen Gewerks bzw. Bauvorhabens
• Liste aller festgestellten Mängel mit Beschreibung, Fristsetzung zur Beseitigung und vereinbarten Sanktionen (z. B. Zurückbehalt eines Teils der Vergütung)
• Erklärung, ob die Abnahme uneingeschränkt, unter Vorbehalt wesentlicher Mängel oder mit Einbehalt erfolgt
• Unterschriften beider Seiten

Praxisrelevant: Verweigert der Besteller die Unterschrift grundlos, kann eine fiktive Abnahme eintreten (§ 640 Abs. 2 BGB), wenn eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und das Werk im Wesentlichen mangelfrei ist. Bei Verbraucherbauverträgen gelten verschärfte vorvertragliche Informationspflichten (§ 650j BGB i. V. m. Art. 249 EGBGB). Der Makler sollte Käufer beim Bauträgerkauf immer zur Hinzuziehung eines unabhängigen Bausachverständigen zur Abnahme raten, da wesentliche Mängel im Protokoll dokumentiert werden müssen, um spätere Ansprüche zu sichern.

Bei der Übergabe eines Reihenhauses stellt der hinzugezogene Sachverständige mehrere kleinere Mängel fest (Kratzer im Parkett, undichte Fensterdichtung). Diese werden im Abnahmeprotokoll mit Fristen zur Nachbesserung von vier Wochen vermerkt, die Abnahme erfolgt "unter Vorbehalt" dieser Mängel. Der Käufer behält gemäß Protokoll das Recht, einen Teil der Schlussrate bis zur Mängelbeseitigung zurückzuhalten.