Abnahme der Mietsache
Auch: Wohnungsübergabe
Als Abnahme der Mietsache wird die praxisübliche gemeinsame Besichtigung und Zustandsfeststellung der Mieträume durch Vermieter und Mieter bezeichnet – üblicherweise bei Einzug und bei Auszug. Für die Wohnraummiete ist sie, anders als etwa im Werkvertragsrecht, gesetzlich nicht als eigenständiges Rechtsinstitut geregelt, hat aber erhebliche Beweisbedeutung.
Ausführliche Erklärung
Im Werkvertragsrecht ist die Abnahme ein eigenständiger, gesetzlich geregelter Rechtsakt mit klaren Rechtsfolgen. Im Wohnraummietrecht existiert eine solche formalisierte "Abnahme" dagegen nicht als eigenes gesetzliches Institut; der Begriff wird in der Praxis dennoch verwendet, um die gemeinsame Übergabe der Wohnung zu beschreiben.
Zwei Zeitpunkte sind relevant:
- Übergabe bei Mietbeginn: Vermieter und Mieter besichtigen gemeinsam die Wohnung, halten den Zustand fest (Zählerstände, vorhandene Mängel, Schlüsselübergabe) und dokumentieren dies in einem Übergabeprotokoll. Das Protokoll dient später als Beweismittel dafür, welche Mängel bereits bei Einzug vorhanden waren – wichtig etwa im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen oder der Kaution.
- Rückgabe bei Mietende: Der Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses gesetzlich verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Mit der Rückgabe beginnt die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache zu laufen. Auch hier empfiehlt sich ein gemeinsames Übergabeprotokoll, um Streit über den Zustand bei Auszug zu vermeiden.
Für Makler, die bei der Vermietung vermitteln oder die Wohnungsübergabe organisieren, ist ein sorgfältig geführtes, von beiden Seiten unterschriebenes Übergabeprotokoll die wichtigste praktische Absicherung – gesetzlich vorgeschrieben ist es jedoch nicht.
Beispiel aus der Praxis
Bei Einzug eines neuen Mieters gehen Vermieter und Mieter gemeinsam durch die Wohnung, notieren die Zählerstände und einen kleinen vorhandenen Kratzer im Parkett im Übergabeprotokoll, das beide unterschreiben. Beim Auszug zwei Jahre später dient dieses Protokoll als Nachweis, dass der Kratzer nicht vom Mieter verursacht wurde.
Rechtsgrundlage
- § 535 BGB – Grundpflichten aus dem Mietvertrag, u. a. Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand.
- § 546 BGB – Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses.
- § 548 BGB – Sechsmonatige Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters, beginnend mit Rückerhalt der Mietsache.