Mangelanspruch gegen Bauträger

Der Bauträgervertrag ist nach § 650u BGB ein gemischter Vertrag: Für die Errichtung oder den Umbau des Gebäudes gelten die Vorschriften des Werkvertragsrechts, für die Übertragung des Grundstückseigentums oder die Bestellung eines Erbbaurechts die Vorschriften des Kaufrechts. Für die Baumängel selbst – also Abweichungen des Bauwerks von der vereinbarten Beschaffenheit oder den anerkannten Regeln der Technik – ist deshalb nicht das Kaufrecht, sondern das Werkvertragsrecht maßgeblich. Der Erwerber kann demnach zunächst Nacherfüllung (Nachbesserung) verlangen; schlägt diese fehl oder verweigert der Bauträger sie zu Unrecht, stehen dem Erwerber Minderung des Kaufpreises, unter den Voraussetzungen des Rücktrittsrechts auch Rücktritt vom Vertrag sowie Schadensersatzansprüche zu. Bei dringenden, dem Bauträger zurechenbaren Mängeln kann der Erwerber die Mängel unter bestimmten Voraussetzungen auch selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen (Selbstvornahme).

Zentraler Stichtag für die Geltendmachung ist die Abnahme des Bauwerks: Mit ihr beginnt gemäß § 634a BGB die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken zu laufen. Vor der Abnahme trägt der Bauträger das volle Erfüllungsrisiko; danach muss der Erwerber im Streitfall grundsätzlich beweisen, dass ein Mangel bereits bei Abnahme vorlag beziehungsweise auf einer mangelhaften Leistung des Bauträgers beruht. In der Praxis empfiehlt sich bei größeren oder sicherheitsrelevanten Mängeln vor der Abnahme die Hinzuziehung eines unabhängigen Bausachverständigen, um Mängel zu dokumentieren und Beweisprobleme zu vermeiden.

Nach dem Einzug stellt eine Käuferin fest, dass die vom Bauträger eingebauten Fenster nicht dicht schließen. Sie fordert den Bauträger schriftlich unter Fristsetzung zur Nachbesserung auf. Bessert dieser nicht fristgerecht nach, kann sie die Fenster auf seine Kosten von einem anderen Handwerksbetrieb austauschen lassen oder den Kaufpreis mindern.