Mangel der Mietsache

Zentrale Norm ist § 536 BGB. Hat die Mietsache zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit, wird der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Wird die Tauglichkeit nur gemindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Minderung tritt dabei kraft Gesetzes ein – sie muss nicht gesondert erklärt oder vom Gericht festgestellt werden, sondern besteht automatisch in der geminderten Höhe, sobald die Voraussetzungen vorliegen.

Man unterscheidet:

• Sachmängel: körperliche oder tatsächliche Beeinträchtigungen der Mietsache, etwa Feuchtigkeit, Schimmelbefall, defekte Heizung, unzureichender Schallschutz oder erhebliche Bauimmissionen von Nachbargrundstücken.
• Rechtsmängel (§ 536 Abs. 3 BGB): Rechte Dritter, die dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch ganz oder teilweise entziehen, etwa wenn ein Dritter ein vorrangiges Nutzungsrecht an der Mietsache geltend macht.

Voraussetzung für die Minderung ist zudem die unverzügliche Mangelanzeige des Mieters gegenüber dem Vermieter (§ 536c BGB); unterlässt der Mieter dies schuldhaft, kann er Ansprüche wegen des Mangels teilweise verlieren und macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig. Neben dem Minderungsrecht kann der Mieter je nach Fallgestaltung weitere Rechte geltend machen: einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, Schadensersatz nach § 536a BGB (etwa bei anfänglichen Mängeln oder Verzug des Vermieters mit der Beseitigung) sowie – bei erheblichen, nicht behobenen Mängeln – ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Nicht jede Abweichung begründet automatisch einen Mangel: Unerhebliche Beeinträchtigungen (Bagatellmängel) sowie Beeinträchtigungen, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt waren oder die auf dessen eigenem Verhalten beruhen, lösen regelmäßig kein Minderungsrecht aus. Die Höhe einer angemessenen Minderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und wird häufig anhand von Minderungstabellen der Gerichte orientierend bestimmt, ist aber stets eine Frage der Einzelfallbewertung.

In einer Mietwohnung fällt im Winter die Heizung mehrere Tage vollständig aus. Der Mieter zeigt den Defekt dem Vermieter unverzüglich an. Für den Zeitraum des vollständigen Ausfalls kann der Mieter die Miete erheblich mindern, da die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch in dieser Zeit stark beeinträchtigt war.