Mangel (Immobilie)
Auch: Immobilienmangel · Sachmangel einer Immobilie
Ein Mangel liegt vor, wenn eine Immobilie beim Gefahrübergang (Kauf) bzw. während der Mietzeit nicht die vereinbarte oder die nach ihrer Art üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit aufweist. Der Mangel ist der zentrale Ausgangspunkt für Gewährleistungsrechte wie Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz.
Ausführliche Erklärung
Im Immobilienkontext wird zwischen Kauf- und Mietrecht unterschieden, die beide eigene, aber ähnlich aufgebaute Mängelbegriffe kennen. Beim Immobilienkauf ist eine Sache nach § 434 BGB frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang subjektiven Anforderungen (vereinbarte Beschaffenheit), objektiven Anforderungen (übliche, nach Art der Sache zu erwartende Beschaffenheit) und etwaigen Montageanforderungen entspricht. Bei vermieteten Wohnungen ist ein Mangel nach § 536 BGB eine Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache, die die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (näher im eigenen Eintrag zum Mietmangel).
Praktisch relevant ist die Unterscheidung zwischen offenen und verdeckten (versteckten) Mängeln: Offene Mängel sind bei der Besichtigung erkennbar und werden – insbesondere beim „Verkauf wie besehen" – häufig vom Gewährleistungsausschluss erfasst. Verdeckte Mängel treten oft erst nach Übergabe zutage (z. B. Feuchtigkeitsschäden, versteckte Bauschäden) und können, sofern kein wirksamer Ausschluss greift oder der Verkäufer arglistig gehandelt hat, Gewährleistungsansprüche auslösen. Ein Rechtsmangel liegt demgegenüber vor, wenn Dritte Rechte an der Immobilie geltend machen können, die im Kaufvertrag nicht vorgesehen waren.
Beim privaten Immobilienverkauf ist die Gewährleistung für Sachmängel häufig vertraglich ausgeschlossen; unberührt bleibt jedoch die Haftung bei arglistigem Verschweigen bekannter Mängel.
Beispiel aus der Praxis
Beim Immobilienkauf stellt sich nach Übergabe heraus, dass der Keller entgegen der Zusicherung im Exposé nicht trocken, sondern chronisch feucht ist. Da dies weder im Kaufvertrag als bekannter Mangel aufgeführt noch bei der Besichtigung erkennbar war, kann der Käufer trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss prüfen lassen, ob der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat – in diesem Fall greift der Ausschluss nicht.