Rechtsmangel

Nach § 435 BGB ist eine Sache frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache gegen den Käufer keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte geltend machen können. Ein Rechtsmangel liegt somit vor, wenn der Verkäufer dem Käufer nicht die im Kaufvertrag vereinbarte Rechtsposition verschafft – der Käufer die Sache also aufgrund entgegenstehender Rechte Dritter nicht wie vertraglich vorausgesetzt nutzen kann. Ausdrücklich stellt § 435 Satz 2 BGB klar: Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das tatsächlich nicht besteht.

Bei Immobilienkaufverträgen können Rechtsmängel insbesondere durch nicht offengelegte oder nicht übernommene Belastungen im Grundbuch entstehen – etwa ein fortbestehendes Nießbrauchrecht, eine Dienstbarkeit oder ein Vorkaufsrecht Dritter, das im Kaufvertrag nicht als zu übernehmende Last vereinbart wurde. Rechtsmängel sind von Sachmängeln (§ 434 BGB) abzugrenzen, die die tatsächliche Beschaffenheit der Sache betreffen; für beide gelten grundsätzlich dieselben kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte (Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz). In der notariellen Praxis wird das Risiko von Rechtsmängeln typischerweise durch eine sorgfältige Grundbuchprüfung vor Beurkundung sowie durch entsprechende Lastenfreistellungserklärungen des Verkäufers minimiert.

Beim Verkauf eines Grundstücks stellt sich nach Übergabe heraus, dass im Grundbuch ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn eingetragen ist, das im Kaufvertrag nicht erwähnt und vom Käufer nicht zu übernehmen vereinbart wurde. Da dieses Recht die vertraglich vorausgesetzte Nutzung beeinträchtigt, liegt ein Rechtsmangel vor, für den der Verkäufer gewährleistungsrechtlich einzustehen hat.