Belastung im Grundbuch
Auch: Grundbuchbelastung · Belastungen des Grundstücks
Belastungen im Grundbuch sind dingliche Rechte Dritter an einem Grundstück – etwa Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Wohnrechte –, die in Abteilung II oder III des Grundbuchblatts eingetragen sind und die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis des Eigentümers einschränken.
Ausführliche Erklärung
Das Grundbuch gliedert sich neben dem Bestandsverzeichnis in drei Abteilungen. In Abteilung I ist der Eigentümer eingetragen. Abteilung II erfasst Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte – dazu zählen etwa Dienstbarkeiten (Wege-, Leitungs- oder Überbaurechte), Nießbrauch, Wohnungsrecht, Reallasten sowie Vor- und Ankaufsrechte Dritter. Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, mit denen häufig Bankdarlehen zur Immobilienfinanzierung abgesichert werden.
Für Rang und Werthaltigkeit der einzelnen Belastungen gilt grundsätzlich das Prioritätsprinzip: Im Fall einer Zwangsversteigerung werden die in Abteilung III eingetragenen Rechte vorrangig aus dem Versteigerungserlös befriedigt, danach folgen die Rechte aus Abteilung II entsprechend ihrer Rangfolge. Vor einem Immobilienkauf ist die vollständige Prüfung aller eingetragenen Belastungen essenziell, da diese – sofern im Kaufvertrag nicht anders vereinbart – grundsätzlich bestehen bleiben und auf den Erwerber übergehen können, falls sie nicht zur Löschung gebracht werden. Für Makler ist der aktuelle Grundbuchauszug daher ein zentrales Prüfdokument bei jeder Objektvermarktung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer lässt vor dem Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug einholen und stellt fest, dass in Abteilung II ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks sowie in Abteilung III eine Grundschuld zur Absicherung des noch nicht getilgten Verkäuferdarlehens eingetragen sind. Der Notar sorgt dafür, dass die Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht wird, während das Wegerecht als bestehende Belastung übernommen wird.
Rechtsgrundlage
- § 874 BGB – Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung bei Belastungen.
- Grundbuchordnung (GBO) – regelt Aufbau, Führung und Einsicht des Grundbuchs sowie die Eintragung von Belastungen.