Kündigung Mietvertrag
Auch: Mietvertrag kündigen · Kündigung des Mietvertrags
Die Kündigung des Mietvertrags ist die einseitige, dem Vertragspartner zugehende Erklärung, mit der Vermieter oder Mieter das Mietverhältnis beenden. Das Gesetz unterscheidet die fristgebundene ordentliche Kündigung von der fristlosen außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund.
Ausführliche Erklärung
Ein Mietvertrag über Wohnraum endet in der Praxis meist nicht automatisch, sondern durch Kündigung – im Unterschied zum befristeten Zeitmietvertrag, der ohne Kündigung mit Fristablauf endet. Für die Beendigung durch Kündigung unterscheidet das Gesetz zwei Grundformen:
- Ordentliche Kündigung (§§ 573, 573c BGB): Der Vermieter benötigt hierfür ein berechtigtes Interesse, insbesondere Eigenbedarf, eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt stets drei Monate; die Frist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate auf bis zu neun Monate.
- Außerordentliche (fristlose) Kündigung (§ 543 BGB, für Wohnraum ergänzend § 569 BGB): Sie setzt einen wichtigen Grund voraus, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht – etwa erheblicher Zahlungsverzug des Mieters oder gesundheitsgefährdende Mängel der Wohnung.
Für die Wirksamkeit jeder Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses schreibt § 568 BGB Schriftform vor: Eine mündliche oder per E-Mail erklärte Kündigung ist unwirksam. Bei der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter muss zudem der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB), da sonst die formelle Wirksamkeit gefährdet ist.
Für Makler und Verwalter ist die Kündigung des Mietvertrags vor allem im Rahmen von Verkäufen vermieteter Immobilien relevant: Ein laufendes Mietverhältnis geht beim Eigentumsübergang nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) auf den Erwerber über und kann nicht automatisch mit dem Verkauf beendet werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs zugunsten seiner Tochter. Da die Mieterin seit sieben Jahren in der Wohnung lebt, beträgt die Kündigungsfrist für ihn sechs Monate. Er muss die Kündigung schriftlich erklären, den Eigenbedarfsgrund konkret benennen und das Schreiben eigenhändig unterschreiben, da die Kündigung sonst formunwirksam wäre.
Rechtsgrundlage
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung durch den Vermieter, Voraussetzung berechtigtes Interesse.
- § 573c BGB – Kündigungsfristen: drei Monate für den Mieter, gestaffelt bis neun Monate für den Vermieter.
- § 542, § 543 BGB – Allgemeine Regeln zur Beendigung von Mietverhältnissen sowie zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.