Ackerzahl
Auch: AZ · Bodenpunkte Ackerland
Die Ackerzahl ist eine im Rahmen der amtlichen Bodenschätzung ermittelte Kennzahl, die die natürliche Ertragsfähigkeit eines Ackerbodens bewertet. Sie reicht von 1 (sehr schlechter Boden) bis 100 (bester Boden, sogenannte "Bördeböden") und ist Grundlage für die Bewertung landwirtschaftlicher Flächen.
Ausführliche Erklärung
Die Ackerzahl entstammt der amtlichen Bodenschätzung, die in Deutschland seit den 1930er-Jahren flächendeckend durchgeführt wird und heute rechtlich im Bodenschätzungsgesetz (BodSchätzG) verankert ist. Sie berücksichtigt Bodenart, Zustandsstufe, Entstehung des Bodens (Klimastufe) und weitere Standortfaktoren und dient ursprünglich der gerechten Bemessung der Grundsteuer für landwirtschaftliche Flächen.
Für Makler, die landwirtschaftliche Flächen oder Grundstücke mit Ackerlandanteil vermitteln, ist die Ackerzahl aus mehreren Gründen relevant:
- Wertindikator: Die Ackerzahl korreliert stark mit dem erzielbaren Kaufpreis pro Hektar. Regionen mit hohen Ackerzahlen (z. B. Magdeburger Börde, Niederrheinische Bucht) erzielen deutlich höhere Bodenpreise als Grenzertragsstandorte.
- Grundsteuer: Die Ackerzahl fließt (neben weiteren Faktoren) in die Ertragsmesszahl und damit in die Bewertung für die Grundsteuer A ein.
- Pachtpreisfindung: Landpachtverträge orientieren sich häufig an der Ackerzahl bzw. den daraus abgeleiteten Ertragsmesszahlen.
- Umwidmung: Bei der Prüfung, ob ein Grundstück als Bauland oder Agrarland vermarktet wird, gibt die Bodenschätzung Hinweise auf die bisherige landwirtschaftliche Nutzung und Bonität.
Die Ackerzahl wird aus der sogenannten Bodenzahl (reiner Bodenwert) unter Berücksichtigung von Klima- und Wasserverhältnissen (Zu- oder Abschläge) berechnet. Die entsprechenden Werte sind im Liegenschaftskataster bzw. in den Schätzungskarten und -büchern hinterlegt und können bei den Katasterämtern bzw. Finanzämtern erfragt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt ein 5 Hektar großes Ackergrundstück in der Köln-Aachener Bucht mit einer Ackerzahl von 85. Aufgrund der hohen Bodengüte liegt der Bodenrichtwert deutlich über dem eines vergleichbaren Grundstücks mit einer Ackerzahl von 30 in einer Mittelgebirgsregion.
Rechtsgrundlage
Bodenschätzungsgesetz (BodSchätzG) – regelt die amtliche Bodenschätzung, aus der die Ackerzahl als Ergebnis hervorgeht, einschließlich Zuständigkeiten der Finanzverwaltung und Fortschreibung der Schätzungsergebnisse.