Adjusted Funds From Operations
Auch: AFFO
Adjusted Funds From Operations (AFFO) ist eine Kennzahl aus dem angloamerikanischen Raum, die zunehmend auch bei deutschen REITs und Immobilienfonds verwendet wird. Sie zeigt, wie viel Cashflow ein Immobilienunternehmen tatsächlich nachhaltig erwirtschaftet und für Ausschüttungen zur Verfügung hat – nach Abzug der laufend notwendigen Instandhaltungsinvestitionen.
Ausführliche Erklärung
Ausgangspunkt ist der Funds From Operations (FFO), der das Jahresergebnis um nicht zahlungswirksame Effekte wie Abschreibungen sowie Buchgewinne/-verluste aus Immobilienverkäufen bereinigt. AFFO geht einen Schritt weiter und zieht zusätzlich ab:
- Nachhaltige Instandhaltungsinvestitionen (Capex): laufende Erhaltungsaufwendungen, die notwendig sind, um den Bestand der Immobilien und damit die Ertragskraft zu erhalten.
- Mietanreize und Leasingkosten: z. B. linear verteilte Incentives für Mieter, die den FFO verzerren würden.
- Sonstige nicht wiederkehrende Effekte, die im FFO noch nicht herausgerechnet sind.
Für Makler und Berater ist AFFO vor allem relevant, wenn Kunden in börsennotierte REITs oder geschlossene/offene Immobilienfonds investieren wollen: AFFO gilt als realistischere Grundlage zur Beurteilung der Ausschüttungsfähigkeit als der reine FFO oder das bilanzielle Jahresergebnis, weil er näher am tatsächlich verfügbaren Cashflow liegt. In Deutschland ist die Kennzahl nicht gesetzlich standardisiert – Berechnungsmethoden können zwischen Gesellschaften leicht variieren, weshalb ein Blick in die Geschäftsberichte und deren Erläuterungen zur Berechnungsmethodik notwendig ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein börsennotierter Wohn-REIT weist einen FFO von 100 Mio. Euro aus. Nach Abzug von 15 Mio. Euro laufender Instandhaltungsinvestitionen und 2 Mio. Euro Mietanreizen ergibt sich ein AFFO von 83 Mio. Euro. Bezogen auf die Anzahl ausstehender Aktien lässt sich daraus die AFFO-je-Aktie-Kennzahl ableiten, die Analysten zur Einschätzung der Dividendensicherheit nutzen.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. AFFO ist eine in der Finanzanalyse gebräuchliche, aber nicht gesetzlich normierte Kennzahl; für REITs gelten hinsichtlich der Ausschüttung die Vorgaben des REIT-Gesetzes (REITG).