Net Asset Value
Auch: NAV · Substanzwert
Der Net Asset Value (NAV) ist der auf Basis der Verkehrswerte aller Vermögensgegenstände abzüglich Verbindlichkeiten ermittelte Substanzwert eines Immobilienfonds oder einer Immobiliengesellschaft. Bezogen auf die Anzahl der Anteile ergibt sich der NAV pro Anteil, der als zentrale Bewertungsgröße für Anteilspreise dient.
Ausführliche Erklärung
Der NAV bildet das Herzstück der Bewertung offener und geschlossener Immobilienfonds sowie börsennotierter Immobiliengesellschaften (REITs). Er unterscheidet sich vom Börsenkurs, der bei börsennotierten Gesellschaften zusätzlich von Angebot und Nachfrage sowie Markterwartungen beeinflusst wird.
Wesentliche Aspekte aus Maklersicht:
- Berechnung: NAV = Marktwert aller Vermögensgegenstände (Immobilien, Liquidität, sonstige Assets) − sämtliche Verbindlichkeiten (Fremdkapital, Rückstellungen). Der NAV pro Anteil ergibt sich durch Division durch die Anzahl umlaufender Anteile.
- Bewertungsgrundlage bei offenen Fonds: Bei offenen Immobilienfonds ist der NAV nach KAGB und KARBV die gesetzlich vorgeschriebene Grundlage für Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile; die Objekte werden von unabhängigen Sachverständigenausschüssen regelmäßig (mindestens jährlich, bei Neubewertungsanlässen auch unterjährig) bewertet.
- EPRA NAV bei REITs: Bei börsennotierten Immobiliengesellschaften wird häufig der EPRA NAV verwendet, eine standardisierte, um bestimmte bilanzielle Effekte (z. B. latente Steuern auf Immobilien, Marktwerte von Finanzinstrumenten) bereinigte NAV-Variante, die einen besseren Vergleich zwischen Gesellschaften ermöglicht.
- Abweichung Börsenkurs/NAV: Notiert eine Immobilienaktie unter ihrem NAV pro Aktie, spricht man von einem "Abschlag zum NAV" (Discount to NAV) – ein häufiges Phänomen bei börsennotierten Immobiliengesellschaften, das Chancen für Value-Investoren oder Übernahmekandidaten signalisieren kann. Ein Aufschlag (Premium to NAV) deutet auf hohe Markterwartungen hin.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei institutionellen Transaktionen und der Beratung von Anlegern in Fondsanteile oder REIT-Aktien ist der NAV eine zentrale Orientierungsgröße zur Einschätzung, ob ein Investment im Verhältnis zum tatsächlichen Immobilienwert fair bepreist ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein offener Immobilienfonds hält Objekte im Verkehrswert von 2 Milliarden Euro, hat Verbindlichkeiten von 600 Millionen Euro und 280 Millionen umlaufende Anteile. Der NAV beträgt somit 1,4 Milliarden Euro, der NAV pro Anteil rund 5 Euro. Dieser Wert bildet die Grundlage für den Rücknahmepreis, zu dem Anleger ihre Fondsanteile zurückgeben können.
Rechtsgrundlage
- Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) – regelt die Bewertung von Vermögensgegenständen in Investmentvermögen und die Ermittlung der Anteilspreise auf NAV-Basis.
- Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) – konkretisiert Bewertungsmethoden und Bewertungsintervalle für offene Immobilienfonds.
- Für börsennotierte REITs gilt ergänzend das Bilanzrecht (HGB/IFRS) als Grundlage der Vermögensbewertung, der EPRA-NAV-Standard ist eine freiwillige Branchenkonvention ohne Gesetzeskraft.