G-REIT
Auch: German REIT · deutscher REIT · REIT-Aktiengesellschaft
G-REIT ist die Bezeichnung für einen deutschen Real Estate Investment Trust – eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft, die nach dem deutschen REIT-Gesetz (REITG) von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit ist. Im Gegenzug muss sie strenge Vorgaben zu Geschäftstätigkeit, Streubesitz und Ausschüttung erfüllen.
Ausführliche Erklärung
Das REIT-Gesetz trat 2007 in Kraft und schuf mit dem G-REIT ein deutsches Pendant zu den international bereits etablierten REIT-Strukturen (USA, Niederlande, Frankreich u.a.). Ziel war es, deutschen Immobiliengesellschaften ein steuerlich transparentes Vehikel zu bieten, das Anleger direkt an Immobilienerträgen partizipieren lässt, ohne die Doppelbesteuerung auf Gesellschafts- und Anlegerebene.
Wesentliche Voraussetzungen für den G-REIT-Status:
- Rechtsform: Aktiengesellschaft mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland, Börsennotierung an einem organisierten Markt im EWR.
- Vermögensstruktur: Mindestens 65 % der Aktiva müssen unmittelbar Immobilienvermögen sein; mindestens 65 % der Bruttoerträge müssen aus Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien stammen (§ 12 REITG).
- Ausschüttungspflicht: Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden (§ 13 REITG) – das ist das zentrale Gegenstück zur Steuerbefreiung.
- Streubesitz: Mindestens 15 % der Aktien müssen im Streubesitz sein (kein Aktionär darf beim Börsengang mehr als 10 % direkt halten).
- Verbot des Bestandshandels mit Wohnimmobilien: G-REITs dürfen keine Bestandsmietwohnungen halten, die vor dem 1.1.2007 errichtet wurden (sog. "Wohnungsbau-REIT-Verbot") – eine politisch motivierte Ausnahme zum Schutz von Bestandsmietern.
Für den Makler ist der G-REIT vor allem im gewerblichen Immobilieninvestment relevant: G-REITs treten als institutionelle Käufer und Verkäufer großer Gewerbeimmobilien (Büro, Handel, Logistik) auf. In der Praxis hat sich der G-REIT gegenüber ausländischen Strukturen (Luxemburger SICAV, niederländische FBI) nur begrenzt durchgesetzt – die Zahl börsennotierter G-REITs in Deutschland ist überschaubar (u.a. Fair Value REIT, Hamborner REIT, Alstria Office REIT vor dem Delisting).
Beispiel aus der Praxis
Eine börsennotierte Immobilien-AG hält ausschließlich Büro- und Einzelhandelsimmobilien, erfüllt die Vermögens- und Ertragsgrenzen des REITG und schüttet 95 % ihres Jahresüberschusses an die Aktionäre aus. Sie beantragt und erhält den G-REIT-Status, wodurch auf Gesellschaftsebene keine Körperschaft- und Gewerbesteuer anfällt; die Besteuerung erfolgt erst beim Anleger im Rahmen der Kapitalertragsteuer.
Rechtsgrundlage
- REIT-Gesetz (REITG) – Spezialgesetz, das Rechtsform, Voraussetzungen und Steuerprivilegien des G-REIT regelt.
- § 1 REITG – Definiert die REIT-Aktiengesellschaft und ihren Anwendungsbereich.
- § 11 REITG – Streuung der Aktien (Mindest-Streubesitz von 15 %, kein Aktionär darf mehr als 10 % direkt halten).
- § 12 REITG – Vermögens- und Ertragsanforderungen (Immobilienquote von mindestens 65 % der Aktiva und Erträge).
- § 13 REITG – Ausschüttungspflicht von mindestens 90 % des Jahresüberschusses.