Funds From Operations
Auch: FFO
Funds From Operations (FFO) ist eine um Bewertungseffekte, Veräußerungsgewinne und sonstige Sondereinflüsse bereinigte Ertragskennzahl, mit der börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs ihre operative Ertragskraft aus der laufenden Vermietungstätigkeit darstellen.
Ausführliche Erklärung
Nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) müssen Immobiliengesellschaften ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien regelmäßig zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewerten. Wertänderungen fließen unmittelbar in die Gewinn- und Verlustrechnung ein und können den ausgewiesenen Jahresüberschuss stark verzerren – ohne dass tatsächlich Zahlungsmittel geflossen sind. Der FFO wurde ursprünglich von der US-amerikanischen NAREIT entwickelt, um diesen Effekt herauszurechnen und eine besser vergleichbare, cashflow-nahe Ertragskennzahl zu schaffen. In Europa hat die EPRA (European Public Real Estate Association) eine vergleichbare Definition (EPRA Earnings) etabliert.
Die Berechnung erfolgt vereinfacht ausgehend vom IFRS-Jahresüberschuss durch Bereinigung um:
- Bewertungsergebnisse aus der Fair-Value-Bewertung von Immobilien (nicht realisierte Wertänderungen).
- Veräußerungsgewinne/-verluste aus dem Verkauf von Immobilien.
- Abschreibungen auf Sachanlagen (soweit nach IFRS für Investment Properties nicht ohnehin unüblich).
- latente Steuern, die aus den vorgenannten Bewertungseffekten resultieren.
- teils weitere Sondereffekte wie Restrukturierungsaufwendungen oder Effekte aus Derivaten.
Der FFO gilt in der Immobilienbranche als Pendant zum EBITDA in anderen Branchen und wird häufig als "FFO je Aktie" ausgewiesen – eine zentrale Kennzahl für Dividendenpolitik und Bewertung börsennotierter Immobilienunternehmen, da Ausschüttungen meist am FFO statt am handelsrechtlichen Gewinn bemessen werden.
Für Makler, die im institutionellen Bereich oder mit börsennotierten Beteiligungsstrukturen zu tun haben, ist der FFO relevant als Vergleichsmaßstab zur Beurteilung der operativen Ertragskraft und Dividendenfähigkeit eines Immobilienunternehmens – unabhängig von Bewertungsschwankungen am Immobilienmarkt.
Beispiel aus der Praxis
Eine börsennotierte Wohnungsgesellschaft weist nach IFRS einen Jahresüberschuss von 400 Mio. Euro aus, davon entfallen jedoch 250 Mio. Euro auf nicht realisierte Aufwertungen des Immobilienportfolios. Der bereinigte FFO beträgt somit nur 150 Mio. Euro – dieser Betrag bildet die tatsächliche Grundlage für die geplante Dividendenausschüttung.
Rechtsgrundlage
Keine gesetzliche Rechtsgrundlage. FFO basiert auf freiwilligen Branchenstandards (ursprünglich NAREIT, in Europa EPRA Earnings) und ergänzt die verpflichtenden IFRS-Rechnungslegungsvorschriften für börsennotierte Immobiliengesellschaften.