Freier Cashflow
Auch: Free Cashflow · FCF
Der freie Cashflow (Free Cashflow, FCF) ist der Betrag an liquiden Mitteln, der aus einer Immobilie nach Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten, Zins- und Tilgungsleistungen sowie notwendiger Instandhaltungs- und Investitionskosten übrig bleibt und dem Eigentümer tatsächlich zur freien Verfügung steht.
Ausführliche Erklärung
Der freie Cashflow ist eine der aussagekräftigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren, weil er – anders als die reine Nettomietrendite – die tatsächliche Liquiditätswirkung einer Investition abbildet. Die Berechnung erfolgt typischerweise stufenweise:
1. Mieteinnahmen (Bruttomiete) abzüglich nicht umlagefähiger Betriebskosten und Verwaltungskosten ergibt die Nettokaltmiete/Nettoertrag.
2. Abzug der Zinsleistungen für Fremdkapital ergibt den Cashflow vor Tilgung.
3. Abzug der Tilgungsleistungen ergibt den Cashflow nach Schuldendienst (Cash-on-Cash-Flow).
4. Abzug von Instandhaltungsrücklagen und notwendigen Investitionen (Capital Expenditures, CapEx) ergibt den freien Cashflow.
Der freie Cashflow ist damit die Kennzahl, die tatsächlich für Ausschüttungen an Investoren, Rücklagenbildung oder Reinvestitionen zur Verfügung steht. Er unterscheidet sich vom bilanziellen Gewinn, weil Abschreibungen (AfA) den Gewinn zwar mindern, aber keine Auszahlung darstellen (nicht liquiditätswirksam), während Tilgungsleistungen den Gewinn nicht mindern, aber sehr wohl liquiditätswirksam sind.
Für Makler und Investoren ist der freie Cashflow besonders bei der Beurteilung der Tragfähigkeit einer Finanzierung relevant: Ein positiver freier Cashflow zeigt, dass die Immobilie sich "selbst trägt" und der Investor keine zusätzlichen Eigenmittel nachschießen muss. Ein negativer freier Cashflow (häufig in der Anfangsphase stark fremdfinanzierter Investments oder bei hohem Sanierungsbedarf) erfordert entsprechende finanzielle Reserven des Investors.
Banken prüfen den freien Cashflow im Rahmen der Kapitaldienstfähigkeitsprüfung (Debt Service Coverage Ratio, DSCR), um die Fähigkeit des Kreditnehmers zur Bedienung des Darlehens zu beurteilen.
Beispiel aus der Praxis
Eine vermietete Immobilie erzielt 40.000 € Nettokaltmiete pro Jahr. Nach Abzug von 12.000 € Zinsen und 8.000 € Tilgung verbleiben 20.000 € Cashflow nach Schuldendienst. Werden zusätzlich 3.000 € für die Instandhaltungsrücklage zurückgestellt, beträgt der freie Cashflow 17.000 €.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der freie Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der Investitionsrechnung ohne eigenständige gesetzliche Regelung.