Real Estate Investment Trust
Auch: REIT · G-REIT · Immobilienaktiengesellschaft mit Börsennotierung
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Geschäftszweck im Wesentlichen aus Erwerb, Halten, Verwaltung und Verkauf von Immobilien besteht. In Deutschland wird diese Rechtsform seit 2007 als „REIT-Aktiengesellschaft" (G-REIT) angeboten und ist unter engen Voraussetzungen steuerlich privilegiert.
Ausführliche Erklärung
REITs wurden in den USA bereits in den 1960er-Jahren eingeführt, in Deutschland erst 2007 mit dem REIT-Gesetz. Der Grundgedanke: Anleger sollen wie über einen Fonds indirekt und liquide in Immobilien investieren können, ohne die Doppelbesteuerung auf Unternehmens- und Anlegerebene zu tragen, die sonst bei Immobilienaktiengesellschaften anfällt. Für den Makler sind vor allem folgende Punkte relevant:
- Steuerprivileg gegen Auflagen: Ein deutscher REIT ist von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, muss im Gegenzug mindestens 90 % seines handelsrechtlichen Jahresüberschusses an die Aktionäre ausschütten (Ausschüttungspflicht), mindestens 75 % des Vermögens in Immobilien halten und darf grundsätzlich keine Bestandswohnimmobilien (Wohnimmobilien, die vor 2007 errichtet wurden) im Bestand halten – ein politischer Kompromiss zum Schutz von Mietern.
- Streubesitzerfordernis: Mindestens 15 % der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden, kein einzelner Aktionär darf direkt mehr als 10 % halten.
- Börsennotierung Pflicht: Ohne Zulassung zum Handel an einem organisierten Markt erlischt der REIT-Status.
- Marktrelevanz: In Deutschland gibt es nur eine Handvoll börsennotierter G-REITs (z. B. Fokus auf Gewerbeimmobilien), während internationale REITs (v. a. aus den USA) einen wesentlich größeren und liquideren Markt bilden.
Für Makler ist der REIT vor allem als institutioneller Käufer oder Verkäufer größerer Gewerbe- und Spezialimmobilien (Logistik, Einzelhandel, Büro) sowie als Anlagealternative für Kunden relevant, die indirekt und liquide in Immobilien investieren möchten, ohne selbst Eigentümer zu werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine deutsche REIT-Aktiengesellschaft hält ein Portfolio aus Einkaufszentren und Bürogebäuden. Da sie mehr als 75 % ihres Vermögens in Immobilien hält, mindestens 90 % ihres Gewinns ausschüttet und an der Börse notiert ist, bleibt sie von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Anleger können Aktien dieser Gesellschaft kaufen und damit indirekt und handelbar in das Immobilienportfolio investieren.
Rechtsgrundlage
- REITG (REIT-Gesetz) – Rechtsgrundlage für die deutsche REIT-Aktiengesellschaft, seit 1. Juni 2007 in Kraft.
- § 1 REITG – Definition und Anwendungsbereich.
- § 13 REITG – Ausschüttungspflicht von mindestens 90 % des Jahresüberschusses.