Realisierungsphase
Auch: Bauphase · Ausführungsphase
Die Realisierungsphase ist der Projektabschnitt, in dem ein zuvor geplantes Bauvorhaben tatsächlich baulich umgesetzt wird. Sie beginnt mit dem Baubeginn und endet mit der Fertigstellung und Übergabe des Bauwerks an den Bauherrn bzw. die Erwerber.
Ausführliche Erklärung
In der Projektentwicklung von Immobilien lässt sich der Gesamtprozess grob in Phasen gliedern: Konzeptions- und Akquisitionsphase, Planungs- und Genehmigungsphase, Realisierungsphase und Vermarktungs-/Nutzungsphase. Die Realisierungsphase bildet dabei den kapitalintensivsten und zeitlich meist längsten Abschnitt.
Wesentliche Inhalte der Realisierungsphase:
- Baubeginn: förmliche Anzeige an die Behörde, Einrichtung der Baustelle, Beginn der Erdarbeiten.
- Rohbau: Fundament, tragende Wände, Decken und Dachkonstruktion.
- Ausbau: Rohinstallation, Innenausbau, Fassade, Feininstallation.
- Bauüberwachung: laufende Qualitäts-, Termin- und Kostenkontrolle durch die Bauleitung, entsprechend HOAI-Leistungsphase 8.
- Abschluss: Schlussabnahme, Übergabe, Beginn der Gewährleistungsfrist.
Praxisrelevanz für Makler:
- Während der Realisierungsphase werden Bauträgerwohnungen häufig bereits "vom Plan" verkauft; der Baufortschritt bestimmt die Fälligkeit der Kaufpreisraten nach dem Ratenplan nach MaBV.
- Verzögerungen in der Realisierungsphase (Witterung, Materialengpässe, Nachtragsverhandlungen) wirken sich unmittelbar auf zugesagte Übergabetermine aus.
- Für Kaufinteressenten ist der Status innerhalb der Realisierungsphase (z. B. "Rohbau fertig", "Innenausbau läuft") ein wichtiges Vermarktungsargument und Indikator für das verbleibende Baufertigstellungsrisiko.
Beispiel aus der Praxis
Bei einem Neubauprojekt mit 40 Wohneinheiten beginnt die Realisierungsphase mit dem Spatenstich im Frühjahr. Nach Rohbaufertigstellung im Herbst folgen Rohinstallation und Innenausbau über den Winter; im darauffolgenden Sommer endet die Realisierungsphase mit der Schlussabnahme und der schrittweisen Übergabe der Einheiten an die Käufer.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Realisierungsphase ist ein Begriff der Projektsteuerung; die in ihr stattfindenden Einzelvorgänge (Baugenehmigung, Bauausführung, Abnahme) unterliegen jeweils eigenen Regelungen (Landesbauordnungen, BGB-Werkvertragsrecht, VOB/B).