Schlussabnahme

Die Schlussabnahme ist eine einseitige Erklärung des Bauherrn (Auftraggeber), mit der er die vom Bauunternehmer erbrachte Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Sie ist von zwei Perspektiven zu unterscheiden:

• Zivilrechtliche Abnahme nach § 640 BGB bzw. § 12 VOB/B: Prüfung, ob die Bauleistung vertragsgemäß erbracht wurde. Sie erfolgt in der Regel förmlich mit Abnahmeprotokoll, in dem festgestellte Mängel dokumentiert werden.
• Bauordnungsrechtliche Abnahme nach den Landesbauordnungen: bei genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben die behördliche bzw. durch Sachverständige bestätigte Feststellung, dass das Bauwerk den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (z. B. Fertigstellungsanzeige, Bauzustandsbesichtigung).

Rechtliche Wirkungen der zivilrechtlichen Schlussabnahme:

• Beginn der Gewährleistungsfrist: Ab dem Abnahmezeitpunkt läuft die gesetzliche bzw. vertraglich vereinbarte Verjährungsfrist für Mängelansprüche (regelmäßig 5 Jahre bei Bauwerken, § 634a BGB).
• Gefahrübergang: Das Risiko des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung geht auf den Bauherrn über.
• Fälligkeit des Restwerklohns: Nach Abnahme und Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung wird die letzte Zahlungsrate fällig.
• Beweislastumkehr: Nach der Abnahme muss grundsätzlich der Bauherr nachweisen, dass ein Mangel vorliegt (vorher der Unternehmer, dass er mangelfrei geleistet hat).

Bei erkennbaren Mängeln kann der Bauherr die Abnahme verweigern oder unter Vorbehalt der Mängelrüge erklären; unwesentliche Mängel berechtigen grundsätzlich nicht zur Abnahmeverweigerung.

Nach Fertigstellung eines Einfamilienhauses vereinbaren Bauherr und Generalunternehmer einen gemeinsamen Abnahmetermin. Bei der Begehung werden kleinere Mängel (z. B. ein Kratzer im Parkett) im Abnahmeprotokoll vermerkt, das Bauwerk aber im Übrigen als mangelfrei abgenommen. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen.