Sicherheitseinbehalt

Auch nach sorgfältiger Schlussabnahme können sich Baumängel erst später zeigen (z. B. Feuchtigkeitsschäden, die erst nach der ersten Regenperiode auftreten). Um dem Bauherrn in solchen Fällen eine finanzielle Absicherung zu geben, wird üblicherweise ein Sicherheitseinbehalt vereinbart:

• Höhe: In der Praxis meist 5 % der Bruttoauftragssumme; eine gesetzliche Vorgabe für diesen klassischen, nach Abnahme einbehaltenen Gewährleistungs-Sicherheitseinbehalt existiert im allgemeinen BGB-Bauvertragsrecht nicht. Davon zu unterscheiden ist die in § 650m BGB geregelte Sicherheit beim Verbraucherbauvertrag: Sie beträgt ebenfalls 5 % der Vergütung, dient aber einem anderen Zweck – der Absicherung der rechtzeitigen und mängelfreien Fertigstellung während der Bauphase durch Einbehalt von Abschlagszahlungen, nicht der Absicherung während der Gewährleistungsfrist nach Abnahme.
• Dauer: Der Einbehalt läuft typischerweise über die gesamte Gewährleistungsfrist (regelmäßig 5 Jahre bei Bauwerken nach § 634a BGB) oder eine kürzere vertraglich vereinbarte Frist.
• Ablösung durch Bürgschaft: Der Auftragnehmer kann anstelle des Bareinbehalts eine selbstschuldnerische Gewährleistungsbürgschaft einer Bank oder Versicherung stellen; dadurch erhält er den einbehaltenen Betrag sofort ausgezahlt, während der Auftraggeber weiterhin abgesichert ist.
• Verzinsung/Verwahrung: Bei VOB/B-Verträgen ist geregelt, wie der Einbehalt zu verwahren ist (z. B. Hinterlegung auf Sperrkonto), um eine Insolvenz des Auftraggebers während der Einbehaltsfrist nicht zulasten des Auftragnehmers gehen zu lassen.

Praxisrelevanz für Makler:

• Bei Bauträgerprojekten hat der Sicherheitseinbehalt für den Erwerber besondere Bedeutung, da er neben dem Ratenplan nach MaBV ein zusätzliches Sicherungsinstrument gegen Baumängel ist.
• Käufer sollten darauf achten, dass der Sicherheitseinbehalt (bzw. die Bürgschaft) im notariellen Bauträgervertrag klar geregelt ist, insbesondere Höhe, Freigabevoraussetzungen und Verzicht auf Verzinsung.
• Ein zu geringer oder fehlender Sicherheitseinbehalt erschwert es dem Erwerber, spätere Mängel gegenüber einem möglicherweise insolventen oder unauffindbaren Bauunternehmer durchzusetzen.

Nach Fertigstellung eines Wohnhauses behält der Bauherr von der Schlussrechnung über 500.000 Euro einen Sicherheitseinbehalt von 5 % (25.000 Euro) zurück. Der Generalunternehmer legt stattdessen eine Gewährleistungsbürgschaft seiner Hausbank vor, woraufhin der Bauherr den vollen Restbetrag auszahlt, aber im Mängelfall weiterhin auf die Bürgschaft zurückgreifen kann.