Ratenplan nach MaBV

Bauträgerverträge unterscheiden sich vom klassischen Grundstückskauf dadurch, dass der Erwerber für ein zum Vertragsschluss noch nicht fertiggestelltes Objekt zahlt. Um Käufer vor Vorleistungsrisiken (z. B. Insolvenz des Bauträgers vor Fertigstellung) zu schützen, schreibt § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einen verbindlichen Ratenplan vor. Zahlungen dürfen nur abgerufen werden, wenn die jeweilige Bauleistung tatsächlich erbracht ist, und nur bis zu den dort festgelegten Prozentsätzen des Kaufpreises.

Der gesetzliche Regel-Ratenplan sieht im Kern folgende Staffelung vor: Die erste Rate von 30 % (bzw. 20 % bei Erbbaurecht) bezieht sich auf die gesamte Vertragssumme; alle weiteren Raten beziehen sich jeweils auf die restliche Vertragssumme (also die verbleibenden 70 % bzw. 80 %):

• 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten,
• von der restlichen Vertragssumme: 40 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten,
• 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
• je 3 % für Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen,
• 10 % für Fenster einschließlich Verglasung,
• 6 % für Innenputz (ohne Beiputzarbeiten),
• 3 % für Estricharbeiten,
• 4 % für Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
• 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergang,
• 3 % für Fassadenarbeiten,
• 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Praxisrelevanz für Makler:

• Der Ratenplan ist ein zentrales Verbraucherschutzinstrument und muss bei Vermittlung von Bauträgerobjekten korrekt erklärt werden – Käufer zahlen nie den vollen Kaufpreis vorab.
• Bauträger dürfen vom gesetzlichen Ratenplan zugunsten des Erwerbers abweichen (z. B. niedrigere Raten), nicht aber zu dessen Nachteil (etwa höhere Vorleistungen verlangen).
• Verzögerungen im Bauablauf (siehe Rahmenterminplan, Pufferzeit) verschieben automatisch auch die Fälligkeit der jeweiligen Rate.
• Bei Verbraucherbauverträgen greifen ergänzend die Regelungen zu Abschlagszahlungen nach § 632a BGB und zum Sicherheitseinbehalt nach § 650m BGB.

Ein Erwerber kauft eine noch zu errichtende Eigentumswohnung vom Bauträger. Nach notarieller Beurkundung und Grundbuchsicherung wird die erste Rate (30 %) erst fällig, sobald tatsächlich mit den Erdarbeiten begonnen wurde – nicht bereits mit Vertragsunterzeichnung. Die letzte Rate (5 % der restlichen Vertragssumme) darf der Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens abrufen.