Ratenplan
Auch: Zahlungsplan MaBV · Ratenzahlungsplan
Der Ratenplan ist der im Bauträgervertrag vereinbarte, an den jeweiligen Baufortschritt gekoppelte Zahlungsplan. Er regelt, in welchen Teilbeträgen der Erwerber den Kaufpreis zahlt, und dient dem Schutz des Erwerbers vor Vorleistungen, denen keine entsprechende Bauleistung gegenübersteht.
Ausführliche Erklärung
Bauträger dürfen Vermögenswerte des Erwerbers grundsätzlich nur entgegennehmen, wenn bestimmte Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind. Für die Zahlungsabwicklung selbst gibt § 3 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) einen Ratenplan mit maximal sieben Teilbeträgen vor, die jeweils erst nach Erreichen des zugehörigen Bauabschnitts fällig werden dürfen – etwa eine erste Rate bei Beginn der Erdarbeiten, weitere Raten nach Rohbaufertigstellung, Dacheindeckung, Rohinstallation und schließlich Fertigstellung bzw. Bezugsfertigkeit. Ziel ist es, das Vorleistungsrisiko des Erwerbers zu begrenzen: Er soll immer nur für bereits erbrachte Bauleistung zahlen.
Weicht ein Bauträgervertrag zum Nachteil des Erwerbers vom gesetzlichen Ratenplan ab, führt dies nach der Rechtsprechung regelmäßig zur Unwirksamkeit der vertraglichen Ratenplanregelung insgesamt. Für Makler, die Bauträgerobjekte vermitteln, ist der Ratenplan ein zentraler Bestandteil der Käuferberatung, da er unmittelbar die Liquiditätsplanung und Finanzierung des Erwerbers betrifft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträgervertrag über eine Neubauwohnung sieht einen siebenstufigen Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV vor: eine erste Rate nach Beginn der Erdarbeiten und Übergang des Eigentums am Grundstück, weitere Raten nach Rohbaufertigstellung, Fenstereinbau, Innenputz und schließlich Bezugsfertigkeit. Der Käufer zahlt jede Rate erst, nachdem der Bauträger den jeweiligen Bauabschnitt nachweislich erreicht hat.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 2 MaBV – Zulässige Ratenhöhen und -staffelung im Bauträgervertrag nach Baufortschritt.