Restleistungen
Auch: Restarbeiten · ausstehende Bauleistungen
Restleistungen sind Bauleistungen, die zum Zeitpunkt der Übergabe oder Abnahme eines Bauvorhabens noch nicht vollständig erbracht wurden – etwa letzte Maler-, Fliesen- oder Außenanlagenarbeiten. Sie sind von echten Baumängeln zu unterscheiden, spielen aber insbesondere bei der Fälligkeit von Zahlungsraten beim Bauträgerkauf eine zentrale Rolle.
Ausführliche Erklärung
Bei Neubauprojekten – ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung vom Bauträger oder Gewerbeobjekt – kommt es häufig vor, dass beim vereinbarten Übergabetermin nicht sämtliche vertraglich geschuldeten Arbeiten vollständig fertiggestellt sind. Solche offenen Positionen werden als Restleistungen bezeichnet, sofern es sich um noch zu erbringende Leistungen handelt und nicht um bereits ausgeführte, aber fehlerhafte Arbeiten (das wären Mängel im Sinne von § 633, § 640 BGB).
Besondere Bedeutung haben Restleistungen im Bauträgergeschäft: Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sieht einen gestaffelten Ratenplan vor, nach dem der Bauträger Abschlagszahlungen entsprechend dem Baufortschritt verlangen darf. Die letzte Rate – in der Praxis meist 3,5 % des Vertragspreises – darf jedoch erst nach vollständiger Fertigstellung des Vertragsgegenstands verlangt werden. Bestehen noch wesentliche Restleistungen oder wesentliche Mängel, ist diese Schlussrate nicht fällig; der Erwerber darf sie ganz oder teilweise zurückbehalten, bis die offenen Punkte abgearbeitet sind. Diese Regelung dient dem Schutz des Erwerbers, der sonst in Vorleistung treten müsste, obwohl der Bauträger seine Leistung noch nicht vollständig erbracht hat.
Für die Praxis empfiehlt sich, offene Restleistungen im Abnahme- bzw. Übergabeprotokoll konkret und mit Fristsetzung zur Erledigung zu dokumentieren. Bleiben Restleistungen dauerhaft unerledigt, kann der Erwerber – je nach Vertragslage – Ersatzvornahme, Minderung oder Schadensersatz geltend machen.
Beispiel aus der Praxis
Beim Bezug einer neu gebauten Eigentumswohnung fehlt noch die Verlegung der Terrassenplatten und der letzte Anstrich im Treppenhaus. Diese Restleistungen werden im Übergabeprotokoll vermerkt; der Bauträger darf deshalb die vertraglich vorgesehene Schlussrate von 3,5 % erst verlangen, nachdem er auch diese Arbeiten abgeschlossen hat.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 2 MaBV – Die letzte Rate des Ratenplans (3,5 % des Vertragspreises) darf ein Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung verlangen; bestehen noch wesentliche Restleistungen oder Mängel, ist sie nicht fällig.
- § 640 BGB – Abgrenzung: Bereits ausgeführte, aber fehlerhafte Leistungen sind Mängel, keine Restleistungen; die Abnahme setzt grundsätzlich die im Wesentlichen mangelfreie Fertigstellung voraus.