Restlaufzeit (Erbbaurecht)
Auch: Restlaufzeit des Erbbaurechts
Die Restlaufzeit eines Erbbaurechts ist die vom Bewertungsstichtag bis zum vereinbarten Vertragsende verbleibende Zeitspanne, für die der Erbbauberechtigte das Grundstück gegen Zahlung des Erbbauzinses nutzen darf. Sie ist einer der wichtigsten Werttreiber für Erbbaurechtsimmobilien: Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker sinkt in der Regel der erzielbare Wert und die Finanzierbarkeit durch Banken.
Ausführliche Erklärung
Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) schreibt keine gesetzliche Mindest- oder Höchstdauer für Erbbaurechte vor – die Laufzeit ist Verhandlungssache zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem und wird individuell im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. In der Praxis sind Laufzeiten von 75 bis 99 Jahren üblich, teils auch kürzer oder länger.
Mit sinkender Restlaufzeit wirken sich mehrere Effekte zunehmend wertmindernd aus:
- Wachsende Unsicherheit über eine Verlängerung des Erbbaurechts, da kein pauschaler gesetzlicher Verlängerungsanspruch besteht – eine Verlängerung muss vertraglich vereinbart werden.
- Finanzierungsprobleme: Banken vergeben Darlehen auf Erbbaurechtsimmobilien in der Regel nur, wenn die Restlaufzeit die geplante Kreditlaufzeit deutlich übersteigt (häufige Praxisgrenze: Restlaufzeit von mindestens 20-30 Jahren über die Darlehenslaufzeit hinaus).
- Näherrückende Heimfall- bzw. Entschädigungsfrage: Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Erbbauberechtigte gegen den Grundstückseigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf Entschädigung für das errichtete Gebäude, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
Für die Wertermittlung wird die Restlaufzeit über einen entsprechenden Vervielfältiger bzw. Barwertfaktor in die Berechnung des Erbbaurechtsbarwerts einbezogen: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer fällt der kapitalisierte Vorteil des Erbbauberechtigten aus einem günstigen Erbbauzins aus.
Praxisrelevanz für Makler: Beim Verkauf von Erbbaurechtsimmobilien ist die Restlaufzeit eine der ersten Fragen von Kaufinteressenten und deren finanzierenden Banken. Der Makler sollte die Restlaufzeit, etwaige vertragliche Verlängerungsoptionen und die Heimfallregelungen transparent kommunizieren, um spätere Finanzierungsprobleme oder Enttäuschungen zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Reihenhaus steht auf einem Erbbaugrundstück mit einer Restlaufzeit von 35 Jahren. Eine finanzierende Bank verlangt für ein 25-jähriges Darlehen üblicherweise einen deutlichen Sicherheitsabstand zur verbleibenden Laufzeit – bei nur 35 Jahren Restlaufzeit kann die Finanzierung erschwert oder nur mit zusätzlichen Sicherheiten möglich sein.
Rechtsgrundlage
- ErbbauRG (Erbbaurechtsgesetz) – Regelt Inhalt, Bestellung und Beendigung des Erbbaurechts; enthält keine gesetzliche Mindest- oder Höchstlaufzeit.
- § 27 ErbbauRG – Begründet die Entschädigungspflicht des Grundstückseigentümers gegenüber dem Erbbauberechtigten für das Gebäude, wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt.