Pufferzeit

Im Bauablauf hängen viele Gewerke terminlich voneinander ab (z. B. kann der Estrich erst verlegt werden, wenn die Rohinstallation abgeschlossen ist). Da Wetter, Materiallieferungen, Personalengpässe oder Nachträge erfahrungsgemäß zu kleinen Verzögerungen führen, planen Bauleitung und Projektsteuerung bewusst Pufferzeiten ein.

Man unterscheidet in der Terminplanung (Netzplantechnik) typischerweise:

• Gesamtpuffer: Zeitspanne, um die sich ein Vorgang verschieben darf, ohne den Endtermin des Gesamtprojekts zu gefährden.
• Freier Puffer: Zeitspanne, um die sich ein Vorgang verschieben darf, ohne den frühesten Beginn nachfolgender Vorgänge zu beeinflussen.

Praxisrelevanz für Makler und Bauträgervertrieb:

• Pufferzeiten werden in der Regel nicht im Kaufvertrag ausgewiesen, beeinflussen aber, wie realistisch ein zugesagter Übergabetermin ist – ein Bauzeitenplan ohne jeglichen Puffer signalisiert erhöhtes Verzugsrisiko.
• Bei Bauträgerprojekten sollte der vertraglich zugesagte Fertigstellungstermin ausreichend Puffer gegenüber dem technisch kalkulierten Bauablauf enthalten, da Verzögerungen sonst zu Vertragsstrafen, Schadensersatzansprüchen der Käufer oder Rücktrittsrechten führen können.
• Aufgebrauchte Pufferzeiten sind ein Frühwarnsignal für den Bauherrn/Bauträger, dass der Gesamttermin in Gefahr gerät und gegengesteuert werden muss (z. B. durch Beschleunigungsmaßnahmen oder Anpassung der Gewerkefolge).

Im Rahmenterminplan eines Mehrfamilienhauses ist zwischen Rohbaufertigstellung und Beginn der Rohinstallation eine Pufferzeit von zwei Wochen eingeplant. Verzögert sich der Rohbau witterungsbedingt um eine Woche, kann die Rohinstallation trotzdem fristgerecht beginnen, weil die Pufferzeit die Verzögerung auffängt.