REIT-Gesetz

Das REIT-Gesetz wurde nach jahrelanger politischer Diskussion eingeführt, um den deutschen Immobilienmarkt an internationale Standards (insbesondere die USA, Frankreich, Niederlande) anzugleichen und institutionellen wie privaten Anlegern eine liquide, börsengehandelte Immobilienanlage zu ermöglichen. Für den Makler sind folgende Kernregelungen des REITG praxisrelevant:

• Voraussetzungen für den REIT-Status: Mindestens 75 % des Vermögens muss unmittelbar in Immobilien investiert sein, mindestens 75 % der Erträge müssen aus Vermietung, Verpachtung und Veräußerung von Immobilien stammen.
• Ausschüttungspflicht: Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden (§ 13 REITG).
• Bestandswohnimmobilien-Verbot: REITs dürfen grundsätzlich keine Wohnimmobilien im Bestand halten, die vor dem 1. Januar 2007 fertiggestellt wurden – ein politischer Kompromiss, der verhindern sollte, dass durch die Steuerbefreiung ein Anreiz zur Umwandlung von bestehendem Mietwohnraum in börsennotierte Renditeobjekte entsteht. Neubauten und Gewerbeimmobilien sind davon ausgenommen.
• Streubesitz- und Beteiligungsgrenzen: Mindestens 15 % Streubesitz bei Börsengang, kein Aktionär darf direkt 10 % oder mehr halten.
• Sanktionsmechanismus: Verstößt ein REIT gegen die Voraussetzungen, drohen Strafzahlungen oder im Extremfall der Verlust des REIT-Status und damit der Steuerbefreiung.

Für Makler ist das REIT-Gesetz vor allem als rechtlicher Hintergrund relevant, wenn REITs als Käufer oder Verkäufer größerer Gewerbeimmobilienportfolios auftreten, sowie bei der Beratung von Kunden zur indirekten Immobilienanlage über die Börse.

Eine Aktiengesellschaft möchte sich als REIT etablieren, um von der Steuerbefreiung zu profitieren. Sie muss dafür unter anderem sicherstellen, dass mindestens 75 % ihres Vermögens aus Immobilien besteht, mindestens 90 % des Jahresüberschusses ausgeschüttet werden und keine vor 2007 errichteten Wohnimmobilien im Bestand gehalten werden.