Allgemeine Geschäftsbedingungen

AGB begegnen in der Immobilienwirtschaft an vielen Stellen: in Maklerverträgen, Mietvertragsformularen, Bauträgerverträgen oder WEG-Verwalterverträgen. Rechtlich als AGB gilt jede Vertragsbedingung, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist und die eine Partei (der Verwender) der anderen bei Vertragsschluss stellt – unabhängig davon, ob sie äußerlich als "AGB" bezeichnet ist oder in ein Formular eingebettet wurde. Individuell ausgehandelte Klauseln fallen dagegen nicht unter die AGB-Kontrolle.

Das Gesetz unterwirft AGB einer Inhaltskontrolle, die bei individuell verhandelten Verträgen nicht stattfindet:

• § 307 BGB – Generalklausel: Klauseln, die den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, sind unwirksam.
• § 308, § 309 BGB – Kataloge konkret verbotener oder einschränkbarer Klauseln, etwa unangemessene Haftungsausschlüsse oder überlange Bindungsfristen.
• § 305c BGB – Überraschende und mehrdeutige Klauseln werden nicht Vertragsbestandteil bzw. gehen zulasten des Verwenders aus (Unklarheitenregel).

Für Makler ist die AGB-Kontrolle besonders bei Formularverträgen relevant: Lange Laufzeiten in Alleinaufträgen, pauschale Provisionsregelungen oder Haftungsausschlüsse in Exposés können als unwirksame AGB-Klausel eingestuft werden, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Bei Verträgen mit Verbrauchern gilt die AGB-Kontrolle zudem strenger als im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmern.

Ein Makler verwendet ein Vertragsformular, das für sämtliche Kunden identisch ist und eine zwölfmonatige Bindung an einen Alleinauftrag ohne Kündigungsmöglichkeit vorsieht. Da die Klausel vorformuliert und nicht individuell verhandelt wurde, unterliegt sie der AGB-Kontrolle – ein Gericht kann die überlange, einseitige Bindung als unangemessene Benachteiligung und damit als unwirksam einstufen.