Allgemeine Sorgfaltspflichten
Auch: Kundensorgfaltspflichten · Customer Due Diligence
Die allgemeinen Sorgfaltspflichten sind die Basismaßnahmen, mit denen ein Immobilienmakler als „Verpflichteter" nach dem Geldwäschegesetz seine Vertragsparteien identifiziert, deren wirtschaftlich Berechtigte ermittelt und die Geschäftsbeziehung fortlaufend überwacht.
Ausführliche Erklärung
Immobilienmakler zählen nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG zu den Verpflichteten des Geldwäschegesetzes. § 10 Abs. 1 GwG nennt vier Kernmaßnahmen der allgemeinen Sorgfaltspflicht:
1. Identifizierung des Vertragspartners anhand eines gültigen amtlichen Ausweisdokuments.
2. Identifizierung eines etwaigen wirtschaftlich Berechtigten, sofern der Vertragspartner nicht selbst natürliche Person ist.
3. Einholung von Informationen über Zweck und Art der angestrebten Geschäftsbeziehung.
4. Kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung einschließlich Aktualisierung der Unterlagen.
Eine für Makler zentrale Besonderheit regelt § 11 Abs. 2 GwG: Bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien müssen beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – identifiziert werden, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. Bei Miet- und Pachtvermittlungen greift die Pflicht dagegen nur, wenn die monatliche Nettokaltmiete bzw. -pacht mindestens 10.000 Euro beträgt.
Zeitlich müssen die Sorgfaltspflichten vor Begründung der Geschäftsbeziehung bzw. so früh wie praktisch möglich erfüllt werden – bei Immobilienkäufen regelmäßig, sobald ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht, spätestens jedoch bevor der Notarvertrag beurkundet wird. Werden Zweifel an der Identität oder am wirtschaftlich Berechtigten nicht ausgeräumt, darf die Geschäftsbeziehung nicht begründet bzw. muss beendet werden; in bestimmten Fällen ist eine Verdachtsmeldung an die FIU zu prüfen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt eine Eigentumswohnung. Vor Unterzeichnung des Kaufvertragsentwurfs identifiziert er sowohl die Verkäuferin als auch den Käufer mittels Personalausweis, klärt, ob eine der Parteien für eine Gesellschaft handelt, und dokumentiert Zweck und Hintergrund des Geschäfts. Erst nach vollständiger Erfüllung dieser Schritte gibt er die Unterlagen für den Notartermin frei.
Rechtsgrundlage
- § 10 GwG – Katalog der allgemeinen Sorgfaltspflichten.
- § 11 GwG – Umfang der Identifizierungspflicht, insbesondere Pflicht zur beidseitigen Identifizierung bei Immobilienkaufvermittlung.
- § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG – Immobilienmakler als Verpflichtete des Geldwäschegesetzes.