Allgemeines Ertragswertverfahren

Das allgemeine Ertragswertverfahren ist neben dem vereinfachten Ertragswertverfahren die klassische Methode zur Bewertung von Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien) durch Sachverständige und Gutachterausschüsse.

• Rechenschema: Zunächst wird der Rohertrag (nachhaltig erzielbare Jahresmiete) um die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, ggf. Betriebskosten) gemindert, sodass sich der Reinertrag des Grundstücks ergibt. Von diesem wird die Bodenwertverzinsung abgezogen (Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz), sodass der Gebäudereinertrag verbleibt.
• Kapitalisierung: Der Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Vervielfältiger (Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV, abgeleitet aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer) kapitalisiert. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.
• Gesamtwert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergeben – nach Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (z. B. Baumängel, wirtschaftliche Überalterung) – den vorläufigen Ertragswert und schließlich den Ertragswert der Immobilie.
• Abgrenzung zum vereinfachten Verfahren: Das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV verzichtet auf die separate Bodenwertverzinsung und kapitalisiert den gesamten Reinertrag einheitlich – es wird angewendet, wenn der Bodenwertanteil im Verhältnis zum Gesamtwert gering ist. Das allgemeine Verfahren bleibt Standard bei höherwertigen Grundstücken und komplexeren Objekten.
• Praxisrelevanz: Für Makler ist entscheidend zu verstehen, dass die Wahl des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer den Wert erheblich beeinflussen – kleine Änderungen dieser Parameter können den ermittelten Wert um mehrere Prozentpunkte verschieben. Bei Preisverhandlungen für Renditeobjekte sollte der Makler diese Zusammenhänge Käufern und Verkäufern erläutern können.

Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen Reinertrag von 45.000 Euro/Jahr. Der Bodenwert beträgt 300.000 Euro, der Liegenschaftszinssatz 4,5 %. Die Bodenwertverzinsung beträgt somit 13.500 Euro/Jahr. Der verbleibende Gebäudereinertrag von 31.500 Euro wird bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren mit dem entsprechenden Vervielfältiger (ca. 18,4) kapitalisiert: Gebäudeertragswert ≈ 579.600 Euro. Zuzüglich Bodenwert von 300.000 Euro ergibt sich ein Ertragswert von rund 879.600 Euro.