Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird der volle Reinertrag kapitalisiert, ohne zuvor dessen Verzinsungsanteil für den Bodenwert abzuziehen; der Bodenwert selbst bleibt Teil der Rechnung, wird aber über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abgezinst statt in voller Höhe hinzuaddiert. Es kommt zur Anwendung, wenn der Bodenwert im Verhältnis zum Gesamtertragswert nur eine untergeordnete Rolle spielt.
Ausführliche Erklärung
Das reguläre, "allgemeine" Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV) zieht vom Reinertrag zunächst den Bodenwertverzinsungsbetrag ab und kapitalisiert nur den verbleibenden Gebäudeertragsanteil; der Bodenwert wird anschließend ungemindert hinzuaddiert. Das vereinfachte Verfahren (§ 29 ImmoWertV) spart diesen Zwischenschritt beim Reinertrag, verzichtet aber nicht auf den Bodenwert:
- Voraussetzung: Das vereinfachte Verfahren bietet sich insbesondere an, wenn der Bodenwertanteil vergleichsweise gering ist – typischerweise bei Objekten mit hohem Gebäudewertanteil, z. B. innerstädtischen Renditeobjekten mit intensiver Ausnutzung des Grundstücks.
- Rechenweg: Der vorläufige Ertragswert ergibt sich als Summe aus dem kapitalisierten vollen jährlichen Reinertrag (Barwert des Reinertrags, ohne vorherigen Abzug eines Bodenwertverzinsungsbetrags) und dem über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abgezinsten Bodenwert. Der Bodenwert entfällt also nicht, sondern fließt – anders als beim allgemeinen Verfahren – nur abgezinst statt in voller Höhe ein.
- Praxisrelevanz für Makler: Das vereinfachte Verfahren führt zu einem kompakteren, schneller nachvollziehbaren Rechenweg und wird von Gutachtern gewählt, wenn eine getrennte Bodenwertermittlung den Aufwand nicht rechtfertigt oder keine belastbaren Bodenrichtwerte für eine präzise Trennung vorliegen.
- Grenzen: Bei Grundstücken mit hohem Bodenwertanteil (z. B. wenig bebaute, aber sehr wertvolle Grundstücke in Bestlagen) ist das vereinfachte Verfahren nicht sachgerecht, da die Vereinfachung dann zu spürbaren Verzerrungen führen würde – hier ist das allgemeine Ertragswertverfahren mit gesonderter Bodenwertverzinsung geboten.
- Das Ergebnis ist – wie beim allgemeinen Verfahren – zunächst ein vorläufiger Ertragswert, der noch um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und die Marktanpassung zu korrigieren ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachter bewertet ein voll vermietetes Geschäftshaus in zentraler Innenstadtlage mit sechs Vollgeschossen. Da der Bodenwertanteil am Gesamtertragswert unter 10 % liegt, wählt er das vereinfachte Verfahren: Er kapitalisiert den vollen Reinertrag (ohne vorherigen Abzug eines Bodenwertverzinsungsbetrags) und addiert den über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert – das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert des Objekts insgesamt.
Rechtsgrundlage
- § 29 ImmoWertV – Vereinfachtes Ertragswertverfahren: vorläufiger Ertragswert als Summe aus kapitalisiertem Reinertrag und über die Restnutzungsdauer abgezinstem Bodenwert.
- § 28 ImmoWertV – Allgemeines Ertragswertverfahren als Vergleichsmaßstab.