Verstärkte Sorgfaltspflichten
Auch: Enhanced Due Diligence · EDD · Verschärfte Sorgfaltspflichten
Verstärkte Sorgfaltspflichten (Enhanced Due Diligence, EDD) sind zusätzliche Prüfmaßnahmen, die ein Makler ergreifen muss, wenn eine Geschäftsbeziehung oder Transaktion ein erhöhtes Risiko für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung aufweist. Sie gehen über die normale Identifizierung deutlich hinaus und erfordern eine tiefere Prüfung von Herkunft, Hintergrund und Plausibilität des Geschäfts.
Ausführliche Erklärung
Nach § 15 GwG müssen Verpflichtete – also auch Immobilienmakler – in bestimmten Risikofällen zusätzliche Maßnahmen zur Sorgfaltspflicht anwenden. Auslöser für verstärkte Sorgfaltspflichten sind unter anderem:
- Politisch exponierte Personen (PEP) oder deren Familienangehörige/nahestehende Personen als Vertragspartei (§ 15 Abs. 3 Nr. 4 GwG).
- Geschäftsbeziehungen mit Bezug zu Hochrisikoländern (von der EU-Kommission gelistete Drittstaaten mit strategischen Defiziten im Bereich Geldwäscheprävention, § 15 Abs. 3 Nr. 1, Abs. 6 GwG).
- Fälle, in denen die eigene Risikoanalyse des Maklers ein erhöhtes Risiko ergibt (z. B. ungewöhnlich komplexe Eigentümerstrukturen, Bargeldkäufe, auffällige Transaktionsmuster, § 15 Abs. 2, Abs. 3 GwG).
- Ungewöhnliche oder unklare Transaktionen ohne offensichtlichen wirtschaftlichen oder rechtmäßigen Zweck (§ 15 Abs. 3 Nr. 3 GwG).
Konkrete Maßnahmen im Rahmen der verstärkten Sorgfaltspflichten (§ 15 Abs. 4, 5 GwG) umfassen:
- Zusätzliche Informationen zur Identität des Vertragspartners und des wirtschaftlich Berechtigten einholen.
- Herkunft der Vermögenswerte und Mittel nachvollziehbar dokumentieren (z. B. Nachweis über Verkaufserlös, Erbschaft, Schenkung, Kreditzusage).
- Zweck und Hintergrund der Transaktion genauer erfragen und plausibilisieren.
- Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene zur Aufnahme oder Fortführung der Geschäftsbeziehung einholen.
- Die Geschäftsbeziehung während der gesamten Dauer intensiver überwachen (häufigere Kontrollen, engere Aktualisierung der Daten).
Bei PEP-Fällen ist die verstärkte Prüfung dauerhaft und unabhängig vom Einzelfallrisiko verpflichtend – auch nach Ausscheiden aus dem öffentlichen Amt gilt sie regelmäßig noch für zwölf Monate weiter. Kommt der Makler zu dem Schluss, dass verstärkte Sorgfaltspflichten nicht angemessen erfüllt werden können, darf die Geschäftsbeziehung nicht aufgenommen bzw. muss beendet werden – zusätzlich ist eine Verdachtsmeldung an die FIU zu prüfen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt eine Villa an eine Käuferin, die als Ehefrau eines amtierenden Staatssekretärs bekannt ist (PEP-Status). Neben der regulären Identifizierung fordert der Makler zusätzlich Nachweise zur Herkunft des Kaufpreises an (Kontoauszüge, Verkaufsnachweis einer vorherigen Immobilie), dokumentiert dies ausführlich und lässt die Geschäftsaufnahme von der Geschäftsführung des Maklerbüros ausdrücklich freigeben.