Verteilung größeren Erhaltungsaufwands nach § 82b EStDV

Für Makler, die Bestandshalter oder Kapitalanleger beraten, ist dieses Wahlrecht ein wichtiges Argument bei der Planung größerer Modernisierungen vor oder nach einem Immobilienverkauf bzw. -erwerb.

Voraussetzungen und Anwendungsbereich:

• Gilt nur für Erhaltungsaufwendungen (Reparatur, Instandhaltung, Modernisierung ohne wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus) – nicht für Herstellungskosten, die über die Abschreibung (AfA) verteilt werden müssen.
• Betrifft ausschließlich Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen (bei Vermietung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG).
• Der Eigentümer kann wählen, den Aufwand auf zwei, drei, vier oder fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen – die Wahl ist bindend für den gewählten Zeitraum, sobald sie in der Steuererklärung ausgeübt wurde.
• Wichtige Abgrenzung: Übersteigen die Erhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto), gelten sie zwingend als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und sind nur über die AfA abschreibbar – § 82b EStDV ist dann nicht anwendbar.

Praxisrelevanz für Makler:

• Bei der Beratung von Verkäufern, die kurz vor dem Verkauf noch renovieren wollen: Die Verteilung nach § 82b EStDV kann helfen, die Steuerlast in den Folgejahren zu glätten, sofern der Eigentümer die Immobilie danach noch hält.
• Bei Käufern, die eine Bestandsimmobilie erwerben und sanieren möchten: Wichtig ist die Warnung vor der 15 %-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten in den ersten drei Jahren, da diese das Wahlrecht ausschließt und die steuerliche Wirkung der Sanierung erheblich verzögert (nur über AfA, i. d. R. 2–2,5 % p. a.).
• Verstirbt der Eigentümer oder veräußert er die Immobilie innerhalb des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht abgezogene Restbetrag im Jahr der Veräußerung bzw. im Erbfall grundsätzlich sofort in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.

Ein Vermieter lässt für 40.000 Euro das Dach und die Fenster eines vermieteten Mehrfamilienhauses sanieren. Statt die 40.000 Euro vollständig im Zahlungsjahr abzusetzen (was sein zu versteuerndes Einkommen in diesem Jahr stark drücken, aber ungenutzte Verlustvorträge erzeugen würde), verteilt er den Betrag über fünf Jahre und setzt jährlich 8.000 Euro als Werbungskosten an.