Anfangsmiete

Für Makler, die Mietwohnungen vermitteln, ist die korrekte Kalkulation und rechtssichere Kommunikation der Anfangsmiete zentral:

• In von den Bundesländern per Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Anfangsmiete gemäß Mietpreisbremse (§ 556d BGB) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.
• Wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse (§ 556e, § 556f BGB): Erstvermietung nach umfassender Modernisierung, Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden, sowie Fälle, in denen die Vormiete bereits höher war als die zulässige Grenze (Vormietenprivileg – die höhere Vormiete darf dann weiterverlangt werden).
• Bei umfassender Modernisierung vor Wiedervermietung gilt die Mietpreisbremse gemäß § 556f BGB gar nicht: Erreichen die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau, wird die Wohnung wie ein Neubau behandelt, und die Anfangsmiete ist frei vereinbar, ohne an die 10-%-Grenze gebunden zu sein.
• Verstößt die vereinbarte Anfangsmiete gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter über den Auskunftsanspruch (§ 556g BGB) Informationen zur Vormiete und zu Ausnahmetatbeständen verlangen und die überhöhte Miete rückwirkend (ab Rüge) zurückfordern.
• Für Makler bedeutet dies in der Praxis: Bei jeder Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse sollte vor der Vermarktung geprüft werden, ob und in welcher Höhe die Anfangsmiete zulässig ist, und der Vermieter sollte auf mögliche Auskunftspflichten hingewiesen werden.

Eine Wohnung in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt hat eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10 Euro/m². Der Vermieter möchte bei Neuvermietung 12,50 Euro/m² verlangen. Da dies mehr als 10 % über der Vergleichsmiete liegt und keine Ausnahme (Neubau, Modernisierung, höhere Vormiete) greift, ist die Anfangsmiete auf maximal 11 Euro/m² zu begrenzen.