Anfangsrendite
Auch: Ankaufsrendite · Einstiegsrendite
Die Anfangsrendite (auch Ankaufs- oder Einstiegsrendite) beschreibt das Verhältnis der im ersten Jahr nach Erwerb erzielbaren Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie. Sie ist eine der zentralen Kennzahlen bei der Kaufentscheidung institutioneller wie privater Investoren.
Ausführliche Erklärung
Die Anfangsrendite errechnet sich vereinfacht als Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis (zzgl. oder ohne Erwerbsnebenkosten, je nach Berechnungsmethode), multipliziert mit 100. Sie unterscheidet sich von der Bruttomietrendite dadurch, dass nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) bereits abgezogen sind, und von der laufenden Nettomietrendite dadurch, dass sie sich ausschließlich auf den Zeitpunkt des Ankaufs bezieht.
Investoren nutzen die Anfangsrendite vor allem zum schnellen Vergleich verschiedener Objekte und Standorte, da sie – anders als der Ertragswert nach ImmoWertV – keine komplexe Barwertberechnung über die Restnutzungsdauer erfordert. Sie ersetzt aber keine vollständige Wertermittlung, da sie weder künftige Mietsteigerungen noch Instandhaltungsstau oder Anschlussvermietungsrisiken abbildet. In der Praxis gilt: Je niedriger die Anfangsrendite, desto höher der gezahlte Preis im Verhältnis zur Miete – niedrige Anfangsrenditen sind typisch für Core-Lagen mit geringem Risiko, höhere Anfangsrenditen für B- und C-Lagen oder Objekte mit höherem Risikoprofil.
Am Markt wird die Anfangsrendite häufig als Kehrwert des Kaufpreisfaktors (Vervielfältiger) kommuniziert: Ein Vervielfältiger von 25 entspricht einer Bruttoanfangsrendite von 4 %.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 2.000.000 Euro. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 70.000 Euro. Die Anfangsrendite liegt damit bei 3,5 % (70.000 / 2.000.000 × 100). Vergleicht er dieses Angebot mit einem zweiten Objekt gleicher Lage und Qualität, das eine Anfangsrendite von 4,2 % bietet, erscheint das zweite Objekt auf den ersten Blick attraktiver – vorausgesetzt, Mietvertragsstruktur und Instandhaltungszustand sind vergleichbar.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Regelung. Die Anfangsrendite ist eine markt- und praxisübliche betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne eigene Legaldefinition; sie ist von der amtlichen Wertermittlung nach ImmoWertV (Ertragswertverfahren) zu unterscheiden.