Arglistiges Verschweigen
Auch: Arglistige Täuschung durch Unterlassen
Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einer Immobilie einen ihm bekannten, für den Kaufentschluss erheblichen Mangel bewusst nicht offenbart, obwohl er wusste oder zumindest für möglich hielt, dass der Käufer davon nichts weiß und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht zu diesen Konditionen geschlossen hätte.
Ausführliche Erklärung
Bei Immobilienkaufverträgen ist der weitgehende Ausschluss der Sachmängelhaftung üblich, da Bestandsimmobilien naturgemäß Abnutzungserscheinungen aufweisen, die der Käufer selbst begutachten kann (siehe „Wie besichtigt"-Klausel). Dieser Schutz des Verkäufers hat jedoch eine zentrale Grenze: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungs- oder Gewährleistungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel positiv kannte oder zumindest für möglich hielt und wusste oder billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis vom Kauf Abstand nehmen oder anders verhandeln würde. Eine Offenbarungspflicht besteht dabei nur für Umstände, nach denen der Käufer erkennbar fragt oder die für die Kaufentscheidung offensichtlich von wesentlicher Bedeutung sind (z. B. Feuchtigkeitsschäden, Statikprobleme, Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn).
Arglistiges Verschweigen hat zwei rechtliche Konsequenzen: Zum einen entfällt der vertragliche Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB), sodass der Käufer die gesetzlichen Sachmängelrechte (Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz, Rücktritt) geltend machen kann. Zum anderen kann der Käufer die auf arglistige Täuschung beruhende Willenserklärung nach § 123 BGB anfechten und den gesamten Vertrag rückabwickeln – diese Anfechtung ist innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung möglich (§ 124 BGB) und läuft damit deutlich länger als die kaufrechtliche Verjährungsfrist. Die Beweislast für die Arglist trägt grundsätzlich der Käufer, was in der Praxis oft die entscheidende Hürde ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer weiß von einem wiederkehrenden Wasserschaden im Keller, der durch eine undichte Drainage verursacht wird, verschweigt dies aber bei der Besichtigung und im Kaufvertrag, der einen üblichen Gewährleistungsausschluss enthält. Entdeckt der Käufer den Schaden nach dem Einzug, kann er sich trotz Ausschlussklausel auf Sachmängelrechte berufen und den Vertrag zusätzlich wegen arglistiger Täuschung anfechten.